Управляющая компания

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, Jimmy Choo и Joseph. Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-ый по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв.м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3 300 кв.м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 кв.м., включая 4 000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9 450 кв.м. в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м — торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м – торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 кв.м, расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 кв.м и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв.м, GLA – 51 000 кв.м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв.м, GLA – 41 000 кв.м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м).

Новые площади в сегменте street-retail могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. кв.м.

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ритейл. При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года и на конец сентября текущего года имеют следующие значения (см. таблицу).

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв.м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

Источник: Praedium ONCOR International

Прошедший год характеризовался оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов. Это нашло отражение в возвращении интереса к российскому рынку международных операторов, выходе на московский рынок новых иностранных брендов, экспансии региональных сетей на столичный рынок и активном освоении ритейлерами регионов.

Это, в свою очередь, привело к сокращению доли вакантных помещений, росту арендных ставок, отмене бонусов для арендаторов и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.

Растущий спрос на торговую недвижимость обусловил активизацию девелоперов, возобновивших строительство ранее приостановленных объектов. Однако о новых крупных проектах за последний год не заявлялось, все торговые центры, которые открылись в 2010 г. и запланированы к открытию в 2011 г., были начаты еще до кризиса. Так, в Москве в совокупности с ужесточением политики в отношении строительства коммерческой недвижимости это может привести к обострению дефицита на рынке торговых площадей столицы и, как следствие, повышению интереса к региональным рынкам со стороны девелоперов и ритейлеров.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2010 г. на столичном рынке торговой недвижимости было открыто девять новых проектов общей площадью (GBA) 962 000 кв. м (торговая площадь (GLA) – 373 000 кв. м). Причем более половины этого объема приходится на два объекта – ТРЦ «Вегас» и ТРЦ «Гагаринский» (GBA – 590 000 кв. м, GLA – 194 000 кв. м). ТРЦ «Вегас» стал важным проектом 2010 г. Значимость его для рынка заключается в том, что девелоперу удалось создать объект, максимально комфортный для потенциальных посетителей за счет сочетания архитектурных и дизайнерских решений с эффективной торговой концепцией комплекса.

Надо отметить, что площадь открытых в 2010 г. торговых комплексов составляет около 75% от ранее заявлявшегося к открытию объема торговых площадей. Открытие отложенных объектов (GBA – 249 000 кв. м, GLA – 128 000 кв. м) перенесено на начало 2011 г., в числе которых ТРЦ «Афимолл Сити» общей площадью 179 000 кв. м (GLA – 101 000 кв. м).

В результате общая площадь новых торговых комплексов, открытых в Москве в 2010 г., оказалась на 7% больше, чем в 2009 г.: 962 000 кв. м против 900 000 кв. м соответственно. Однако по показателю торговой площади новых объектов 2010 г. отстает от предыдущего года на 25%: 373 000 кв. м против 497 000 кв. м соответственно. К концу 2010 г. общий объем торговых площадей в Москве составил 5 819 000 кв. м (GLA – 2 911 000 кв. м).

К числу позитивных фактов можно отнести продолжение развития региональных рынков торговой недвижимости. В 2010 г. были открыты такие торговые центры, как: ТРЦ «Сити Молл «Белгородский» в Белгороде (70 000 кв. м), ТРЦ «Вива Лэнд» в Самаре (68 000 кв. м), ТРЦ «КомсоМолл» в Екатеринбурге (67 200 кв. м), ТРЦ «Европа» в Липецке (60 000 кв. м). А также ТРЦ «Рубин» в Твери (55 000 кв. м), ТРЦ «Франт» в Казани (54 000 кв. м), ТРЦ «Июнь» в Череповце (46 000 кв. м), ТРЦ «Голден Парк» в Новосибирске (30 000 кв. м), ТРЦ «Рио» в Иваново (45 000 кв. м) и в Туле (25 000 кв. м).

СПРОС

Рост спроса на торговые помещения в 2010 г. был характерен для операторов практически всех профилей, причем не только в крупнейших городах, но и в городах с численностью населения 300-500 тыс. человек. Примечательно, что в 2010 г. распространение спроса федеральных операторов по городам различного размера произошло очень быстро. Решающим фактором для принятия решения о выходе ритейлера на новый региональный рынок стал уровень конкуренции, а не масштаб локального рынка.

В 2010 г. наблюдалась активность продуктовых ритейлеров. X5 Retail Group приобрела торговые сети «Остров» и «Копейка», а на 2011 г. запланировала открытие более 500 новых магазинов. Краснодарский «Магнит» планирует масштабное развитие на следующий год, включая открытие около 700 новых магазинов и строительство распределительных центров.

Сеть гипермаркетов «Лента» намерена возобновить свое развитие в 2011 г. и построить 8 гипермаркетов в Санкт-Петербурге, Твери, Вологде, Череповце, Волжском, Уфе, Новосибирске и Омске. Французская группа Auchan намерена сделать сетевым формат гипермаркетов «Радуга», а также увеличить торговую сеть «Атак» с 40 до 200 супермаркетов к 2015 г.

Активизировались иностранные операторы: в 2010 г. на рынок вышли Thomas Sabo, UNIQLO, Home&You, Burger King, Dunkin’ Donuts. Группа INDITEX вывела на российский рынок новую концепцию – магазин аксессуаров Uterque. В Москве в ТРЦ «Гагаринский» открылись первые магазины польской сети товаров для детей Cool Club и немецкий бренд Apart (женская одежда). Американский ритейлер одежды Abercrombie & Fitch рассматривает возможность выхода на столичный рынок. Компания Fiba Group планирует открытие первых магазинов Banana Republic. Компания «МОНЭКС ТРЕЙДИНГ», работающая по системе франчайзинга, получила права на развитие новых брендов в России, в т.ч. Victoria’s Secret, Bath & Body Works, American Eagle, которые в ближайшее время планирует развивать в Москве и регионах. Британская сеть универмагов Debenhams возобновила поиск партнеров в Москве, чтобы выйти на российский рынок. Испанский бренд Desigual ведет переговоры с компанией Jamilco, представляющей в России международные бренды. Группа компаний «Ташир» получила права на развитие в России британской марки QUIZ: первые магазины открылись в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе в Москве и ТРЦ «РИО» в Реутове. В I квартале 2011 г. компания планирует открыть еще четыре магазина QUIZ в Белгороде, Туле, Вологде и Ярославле.

В 2010 г. отмечалось оживление международных брендов на российском рынке. Французская компания Kiabi (одежда эконом-класса для всей семьи) открыла первый магазин в Москве в ТРЦ «Гагаринский» и рассматривает возможность экспансии в другие российские города. Турецкий бренд LC Waikiki самостоятельно вышел на рынок Санкт-Петербурга с форматом супермаркета одежды (первый магазин открылся в ТРЦ «Галерея») и в ближайшие три года планирует открыть еще около 50 магазинов по всей стране. Другие турецкие бренды – Koton и Network – также активизировали поиск новых площадок в России.

О намерении продолжать самостоятельную работу в России заявили New Yorker, S’Oliver, Mango и Promod. Финский производитель детской одежды Reima открывает в России филиал, чтобы работать с ритейлерами напрямую, а не через дистрибьюторов. Кроме того, Reima собирается вывести на российский рынок еще не представленные здесь марки – Lassie, Tutta и Progress. В 2011 г. компания Ecco намерена продолжить заменять франчайзинговые магазины в регионах на собственные и открыть около десяти новых магазинов в России.

Оживление спроса и обострение конкуренции привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Компания «Евросеть» открыла первый интеллектуальный гипермаркет, объединяющий торговлю электроникой и книгами, в ТРЦ «Маркос-Молл» и намеревается создать сеть таких магазинов по всей России. X5 Retail Group запустила новый формат торговли «Пятерочка-макси», открыв первый магазин в Сызрани.

Компания планирует развивать данный формат в российских регионах, включая небольшие города с населением от 50 тыс. человек. Auchan рассматривает возможность создания сети винных бутиков после успеха первого магазина, открытого в 2010 г. в ТЦ «Европарк» на Рублевском шоссе. Немецкий ритейлер Metro Cash & Carry намерен вывести на российский рынок новые форматы Metro Punct и Metro Eco. Торговая марка женской одежды Pompa разработала новый формат магазинов под общей концепцией Pompa mini для городов с населением от 100 тыс. человек.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Рост спроса на качественную торговую недвижимость способствовал сокращению уровня вакантных площадей и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы. В ряде случаев это привело к пересмотру коммерческих условий для арендаторов. В 2010 г. в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала преобладать фиксированная часть, при этом сохранялся процент с оборота (смешанная схема). Более того, во многих торговых комплексах арендаторам перестали предоставляться такие бонусы, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение первых 1-2 месяцев, что имело широкое распространение в 2009 г. Примечательно, что тенденция роста арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах получила развитие не только в Москве, но и в отдельных региональных городах.

ТОРГОВО-РОЗНИЧНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (СТРИТ-РИТЕЙЛ)

В 2010 г. отмечалось восстановление спроса на торговые помещения в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 17, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице. Этому способствовало общее улучшение экономической ситуации, рост товарооборота и увеличение покупательской способности.

В результате уровень вакантных площадей начал снижаться, а ставки аренды – расти. Рост ставок аренды отмечался в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договоры аренды или срок действия пониженной арендной ставки, полученной арендатором на период кризиса. К концу 2010 г. максимальные запрашиваемые ставки аренды достигали $3 500- 4 000/кв. м/год, а на Тверской улице – $10 000-13 000/кв. м/год. Хотя еще в 2009 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3 000/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2 500-5 500/кв. м/год.

Введенные в конце года ограничения на парковку на Тверской улице пока не привели к снижению ставок аренды, однако, вызвали ротацию арендаторов: ряд магазинов, ориентированных на длительное пребывание покупателей, покидают улицу, в связи с тем, что снизился поток покупателей, приезжавших к ним на машинах.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Общая площадь ожидаемых к открытию в 2011 г. торговых центров (GBA), по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International, составляет около 1 000 000 кв. м. Это примерно столько же, сколько в 2010 г. Тем не менее, торговая площадь (GLA) объектов, ожидаемых к вводу в 2011 г., на 34% превосходит показатель 2010 г.: 500 000 кв. м против 373 000 кв. м соответственно.

Увеличение объемов предложения качественных торговых центров в 2011 г., по нашему мнению, способствует усилению следующих тенденций:

• Более взвешенный подход со стороны девелоперов к качеству и архитектурной концепции своих проектов. 2010 г. показал, что многие застройщики стремятся усилить конкурентоспособность своих объектов, в том числе через привлечение экспертов в разных областях. Например, компания IKEA на некоторое время приостановила развитие новых проектов и сконцентрировалась на привлечении новых брендов, не представленных в России, в действующие и открывающиеся в ближайшее время торговые комплексы. Это позволит улучшить пул арендаторов и таким образом повысить конкурентные преимущества этих объектов в условиях усиления конкуренции со стороны новых проектов.

• Появление на рынке новых форматов торговых центров. В частности, в 2010 г. активизировалась работа над проектами аутлет-центров, первые из которых планируются к открытию в 2011 г. в Москве. Это новые торговые центры Outlet Village Belaya Dacha в Котельниках и Fashion House на Ленинградском шоссе. А также реконструкция ТЦ «Веймарт» на 26 км МКАД в аутлет-центр Brand City.

В 2010 г. декларировалось ужесточение политики столичных властей в отношении нового строительства объектов коммерческой недвижимости. В конце 2010 г. московские власти приняли решение о приостановке строительства около 400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть. Такая политика будет создавать предпосылки для формирования дефицита на московском рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.

Развитие рыночной ситуации в 2011 г. будет способствовать формированию следующих тенденций:

• Сокращение уровня вакантных площадей и дальнейший рост арендных ставок, в первую очередь, в Москве в наиболее успешных торговых комплексах с хорошо продуманной концепцией.

• Возобновление активности и смещение интересов девелоперов и торговых операторов в сторону регионов. Эта тенденция получила развитие в 2010 г., и мы ожидаем, что в следующем году она будет усиливаться. В частности, в 2010 г. многие девелоперы возобновили работу по ранее приостановленным проектам.

В качестве примеров наиболее крупных и значимых торговых центров, ожидаемых к открытию в ближайшие 2 года, можно привести ТРЦ OZ в Краснодаре (227 000 кв. м), ТРЦ «Планета» (126 000 кв. м) и ТРЦ «Июнь» (42 000 кв. м) в Уфе, ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани (81 700 кв. м), ТРЦ «М5Молл» в Рязани (81 500 кв. м). А также ТРЦ «Южный» в Казани (78 000 кв. м), ТРЦ «Гостиный двор» в Туле (60 000 кв. м) и ТРЦ на Комсомольском проспекте в Томске (42 000 кв. м). Кроме того, в 2011 г. ожидается открытие двух крупных проектов «Мега» в Уфе (150 000 кв. м) и Самаре (150 000 кв. м). В 2012 г. ожидается к открытию один из крупнейших торговых центров в Московской области – ТРЦ «Июнь» в Мытищах (178 000 кв. м).

Поскольку за последний год ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах Москвы существенно выросли, можно прогнозировать увеличение спроса в периферийных районах города, в среднем характеризующихся более низким уровнем арендных ставок. Это, в свою очередь, будет способствовать ускоренному росту цен для наиболее привлекательных объектов.

Источник: Colliers International

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В последний месяц 2010 года рынок офисной недвижимости демонстрировал тенденции, которые были актуальны в течение всего года: восстановление рынка продолжалось, спрос на аренду и покупку помещений рос – в декабре было заключено несколько крупных сделок (см. Таблицу), при этом основные «кризисные» тенденции оставались актуальными.

Так, в декабре стало известно о серьезных изменениях в девелоперских портфелях сразу трех крупных игроков рынка коммерческой недвижимости: компания Horus Capital объявила о продаже своего последнего актива – строящегося в районе «Водного стадиона» комплекса «Олимпия Парк», в качестве возможного покупателя называют ФК «Открытие», которая уже приобрела у девелопера большую часть активов; девелопер MR Group объявил о возобновлении всех своих проектов, приостановленных из-за кризиса, при этом, в результате диверсификации бизнеса девелопер планирует увеличить долю жилых проектов до 50% в общем объеме портфеля, тогда как до кризиса более 90% всех проектов составляли объекты коммерческой недвижимости; ИГ «Коперник», избавившаяся за последние 2 года от большей части своих офисных активов, приняла решение разморозить и перепрофилировать проект строительства комплекса на просп. Вернадского, где изначально должен был быть построен бизнес- центр общей площадью 50 000 кв. м, а в результате появится гостиница уровня 3-4* с арендными апартаментами.

Новые городские власти продолжают «выстраивать новые акценты градостроительной политики»: так, в декабре мэр Москвы Сергей Собянин выступил с заявлением о поощрении офисного строительства за пределами центра, на периферии.

В целом 2010 год принес рынку офисной недвижимости стабильность всех основных показателей, определил предпосылки к дальнейшему восстановлению и росту. При этом одной из главных тенденций 2010 г. стало серьезное замедление темпов ввода нового предложения.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В декабре состоялось открытие универмага «Цветной» на месте бывшего центрального рынка на Цветном бульваре (общая площадь 36 500 кв. м, девелопер – RGI International). Формат объекта предполагает продажу одним оператором товаров различных марок: в проект наряду с уже известными и популярными марками привлечены ряд новых для российского рынка брендов (All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss). Широкий ценовой диапазон представленных марок (от «ниже среднего» до «высокого») потенциально расширяет целевую аудиторию комплекса, однако общая концепция проекта скорее свидетельствует о позиционировании в верхнем сегменте рынка.

Открытие другого значимого проекта на рынке торговой недвижимости Москвы – ТРЦ «Афимолл Сити» в ММДЦ «Москва Сити» – было перенесено с декабря 2010 г. на I квартал 2011 г.

В декабре также происходили значимые события со стороны спроса: X5 Retail Group объявила о поглощении сети дискаунтеров «Копейка». Стоимость сделки, укрепившей лидерские позиции X5 Retail на российском рынке, составила 1,6 млрд. долл. США. Также стало известно о покупке гипермаркетов «Мосмарт» владельцем сети «Седьмой Континент». С учетом сравнительно невысокой популярности гипермаркетов среди населения, можно ожидать, что основную ценность для покупателя представляют недвижимые активы сети, на базе которых возможно дальнейшее развитие направления гипермаркетов «Седьмого Континента» – «Наш гипермаркет».

В декабре значимых изменений в ставках аренды на помещения сегмента street retail не происходило: на рынке сохраняется высокий уровень ставок, достигнутый в ноябре на фоне массовой ликвидации киосков и других форм нецивилизованной уличной торговли по инициативе Правительства Москвы.

Стоит отметить, что в декабре последовал ряд заявлений мэра и других представителей правительства города, которые в будущем также могут оказать влияние на дальнейший рост ставок. Так, было объявлено о возможном приостановлении строительства торговых объектов в центральных районах города с целью решения транспортных проблем. Среди наиболее значимых объектов, находящихся сегодня в стадии строительства в центральном районе Москвы и потенциально попадающих под данное ограничение, можно отметить проекты подземных комплексов на площадях Павелецкого и Белорусского вокзалов. Если указанное решение будет реализовано, в названной локации это будет способствовать росту ставок аренды.

Существенная положительная динамика ставок аренды на помещения street retail по итогам 2010 г. свидетельствует об уверенном восстановлении данного сегмента рынка после кризиса по сравнению с сегментом профессиональных торговых центров, где динамика показателей менее выражена.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В декабре на гостиничном рынке наблюдалось затишье: ни в Москве, ни в региональных городах не было открыто ни одного значимого объекта. Однако стало известно о нескольких новых проектах. Так, ОАО «Гостиничная компания» планирует построить многофункциональный комплекс с отелем на месте принадлежащей ей гостиницы «Останкино» (3*, более 900 номеров). Удаленность земельного участка от центра Москвы, основных транспортных магистралей и станций метро не позволяет рассчитывать на высокую классность объекта и его позиционирование в верхнем сегменте рынка. В пользу объекта говорит низкая конкуренция со стороны современных гостиниц в непосредственном окружении участка, а также близость крупного парка.

Еще один новый гостиничный проект обладает значительно более выгодным местоположением: речь идет о строительстве отеля уровня 5* на 200 номеров на Биржевой площади. На сегодняшний день конкуренция гостиничных объектов высшей категории в непосредственной близости от Красной площади численно высока, однако необходимо понимать, что ряд существующих отелей уже устарели и требуют реновации или реконцепции. При этом в будущем конкуренция будет усиливаться: на 2011-2012 гг. запланировано открытие отелей Intercontinental и Mandarin на Тверской ул., гостиницы «Москва».

События декабря свидетельствуют о высокой оценке участниками рынка его перспектив, при чем речь идет как о московском, так и о региональных рынках. Так, в декабре было объявлено о выходе сети отелей Worldhotels в Россию (в настоящее время сеть представлена в 65 странах). В планы компании входит развивать отели уровня 4-5* в Москве и 3* – в региональных городах. Однако необходимо иметь в виду, что с учетом активной экспансии ведущих мировых гостиничных брендов на российском рынке развитие сети Worldhotels будет проходить уже в условиях высокой конкуренции.

Активную позицию на рынке имеют и российские игроки: компания «ГОСТ отель менеджмент» (входит в ГК «Базовый элемент») планирует развивать сеть «Русские отели» в Москве и региональных городах.

Согласно заявлениям компании, в спектр ее интересов входят как бизнес-отели, так и загородные объекты и бутик-отели. На начальном этапе под брендом «Русские отели» начнут работать гостиница «Сретенская» в Москве и бизнес-отель в Нижнем Новгороде.

Источник: Blackwood