Управляющая компания

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, Jimmy Choo и Joseph. Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-ый по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв.м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3 300 кв.м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 кв.м., включая 4 000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9 450 кв.м. в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м — торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м – торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 кв.м, расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 кв.м и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв.м, GLA – 51 000 кв.м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв.м, GLA – 41 000 кв.м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м).

Новые площади в сегменте street-retail могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. кв.м.

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ритейл. При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года и на конец сентября текущего года имеют следующие значения (см. таблицу).

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв.м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

Источник: Praedium ONCOR International

С 22 по 24 апреля в Барселоне проходила ежегодная Европейская конференция ICSC. В этом году конференция собрала не так много участников из России, в основном международные компании – присутствовали IKEA, Art Properties, Unibail Rodamaco. Генеральный директор Art Properties Наталия Орешина не только приняла участие в обсуждении проблем мирового ритейла, но и рассказала Арендатору.ру о теперешнем состоянии индустрии.
Арендатор.ру: Что сегодня происходит с ритейлом в Европе?

Наталия Орешина: «Retial in the city» стал основным девизом конференции. Тема возрождения торговых центров в исторических центрах городов проходила красной нитью через всю конференцию. Европейские ритейлеры считают нынешнюю рецессию благоприятным фактором для развития индустрии. Именно в тяжелые времена профессионалам отрасли предоставляются самые широкие возможности для повышения эффективности работы, инноваций и завоевания новых рынков.

Многие ритейлеры заявили о том, что они будут продолжать свои планы по расширению. Темпы роста, безусловно, снизятся, но планы развития никто не отменяет.

В целом, европейские ритейлеры находятся в том же положении, что и российские. Все проблемы сегодня приобрели мировой масштаб. Европейские девелоперы стараются закончить начатое строительство и активно ищут для этого средства. О создании новых проектов и инвестициях речи не идет, все внимание сфокусировано на существующих объектах и их улучшении.

География европейского ритейла сейчас претерпевает некоторые изменения – если раньше активно предлагалось развивать окраинные районы, то сейчас девелоперов привлекает центр города. На конференции был представлен ряд интересных, тенденциозных проектов, иллюстрирующих этот тренд. Одним из самых интересных стал Liverpool One – торговая зона в исторической части Ливерпуля, изменившая облик города. Liverpool One – удачный пример партнерства мэрии и девелоперов. Также презентовались проекты в Нидерландах (Entre Deux, Maastricht), Великобритании (Princesshay, Exeter, Land Securities), Польше (Manufaktura, Lodz, Apsys Group).

Кроме того новым трендом становиться превращение объектов торговой недвижимости из инструмента для продажи в социально значимую территорию, которая сама по себе способна притягивать покупательские потоки. Все большее значение приобретает дизайн, инфраструктура и атмосфера торговых центров. На насыщенном европейском рынке покупателя не заманишь в торговый центр просто товарами, которых у него и так в избытке, теперь ему предлагают нечто большее – покупательский опыт. Торговая зона становиться своеобразным оазисом, куда люди приходят, чтобы отдыхать и развлекаться, получать новые впечатления и идеи, отвлечься от суеты офисов, и попутно они совершают покупки – не из-за нужды, но для получения положительных эмоций. Эмоциональная составляющая становится все более важной в процессе шопинга – удовольствие от приобретения здесь смешивается с ощущением причастности к особой среде.

Общее ощущение от ознакомительного тура по торговым центрам Барселоны, который был организован для участников конференции, у меня положительное. Кризис здесь практически не ощущается – торговые центры полны народу, нет вакантных площадей и таблички о скидках, в отличие от московских торговых центров, пока не появляются.

Испытывает ли европейский рынок такое давление кризиса, как это происходит в России или они на другом этапе развития, когда уже ничего не страшно?

Европейский рынок имеет долгую историю, он более насыщен, поэтому постепенное вхождение в состояние рецессии здесь начался уже давно: не первый год мы слышим о кризисе перепроизводства. И в этом есть свои плюсы и свои минусы. В отличие от России, где все делается с особым задором – и взлеты и падения достигают максимальной амплитуды, в Европе процесс более сглаженный. Менеджеры приняли ситуацию и готовы двигаться дальше, ищут новые решения, способы финансирования и пути развития. И хотя нет финансирования новых проектов, отрасль концентрируется на совершенствовании уже существующих.

Сталкивается ли европейский ритейл с такими же проблемами, как в России: замораживание строительства новых ТЦ, отток арендаторов, покупателей, пересмотр договоров аренды в сторону снижения, необходимость проведения реконцепции в новых условиях, изменение структуры потребления? И как они решают эти проблемы?

Один из недостатков глобальной экономики – это общность проблем. Все те же больные темы встречаются в Европе. Здесь торговая индустрия – сложившийся бизнес с долгой историей и устоявшимися законами. И в Европе прекрасно понимают, что сложившаяся сегодня ситуация – нормальный ход развития событий и поэтому паникерских настроений здесь меньше, чем в России. Прозрачность взаимоотношений, ценность репутации и забота об этичности бизнеса позволяет успешно сглаживать острые углы кризисных моментов. Партнеры имеют долгие, устоявшиеся отношения и планируют их поддерживать, поэтому готовы к компромиссу и взаимовыгодному сотрудничеству. Никто не воспринимает ситуацию как конец света.

Конечно, рациональные владельцы торговых центров понимают, что о развитии новых проектов речи сейчас идти не может, но от старых, уже начатых проектах строительства они не отказываются. Замораживание строительства – такого не наблюдается, девелоперы стараются найти средства и закончить начатое дело. Этому способствуют сложившиеся отношения с инвесторами. И хотя изменились условия кредитования и параметры совершения сделок, индустрия по-прежнему работает, планирует развитие новых трендов и новых правил игры.

Но интерес к развивающимся рынкам и, в частности, к России, ранее присущий самым смелым, сейчас свелся практически к нулю. Хотя некоторые развивающиеся страны по-прежнему привлекают внимание – ни как центры инвестиций, а скорее своими интересными идеями и качественным воплощением. 3 премии конференции заняли турецкие торговые центры.

В целом, ежегодная Европейская конференция ICSC прошла в очень позитивном настрое. Никто не говорил о кризисе, только экономисты дали свою оценку его причин и последствий. Среди выступавших были такие значимые спикеры как доктор Norbert Walter, управляющий директор Deutchebank и Jeremy Rifkin, основатель и президент Фонда экономических трендов Соединенных Штатов Америки, Состав участников в этом году был сформирован топ-менеджерами крупных компаний – девелоперов, инвесторов, ритейлеров, сильных профессионалов этой отрасли. Экономика вступила в новую фазу развития, индустрия постепенно осознает новые правила и учится по ним жить, продолжая двигаться вперед.

Появляются ли в Европе какие-нибудь новые форматы, продиктованные новыми условиями?

Новых форматов на рынке не появляется, хотя есть тренд смещения внимания в сторону ритейл-парков и крупных ритейл-конгломератов. Ритейлеры и арендаторы стремятся к введению улучшений, созданию отличительных особенностей и уникальных преимуществ отдельно взятых торговых центров. Все внимание сконцентрировано на покупателе и его эмоциональном настрое. Владельцы торговых центров концентрируются на реструктуризации, улучшении концепций, маркетинге, дополнительных услугах и заботе о покупателях.

Правда ли, что концепции европейских ТЦ более тщательно продуманы и реализованы и поэтому не столь подвержены внешним влияниям?

Действительно, индустрия здесь развита очень давно и многие приемы проработаны и опробованы на практике. Не только концепция торгового центра, но и структура бизнеса в целом более продумана – и маркетинг, и логистика, и взаимоотношения с поставщиками. Благодаря этому арендаторы с помощью арендодателей выживают и строят планы развития. Арендодатели, в свою очередь, осознают, что без сильных арендаторов их бизнес невозможен и идут на уступки в расчете на выигрыш в будущем. На европейском рынке конкуренция отдельных игроков рынка постепенно заменяется конкуренцией между отдельными конгломератами, состоящими из различных звеньев цепи – ритейлеров, арендодателей, поставщиков, логистов.

Взято с arendator.ru