Большие планы сибирской гильдии
- 21 Окт 2011
19 октября на Сибирской ярмарке Сибирская гильдия управляющих и девелоперов (СибГУД) открыла серию «круглых столов», посвященных управлению коммерческой недвижимостью. Тема встречи была сформулирована довольно обобщенно – «Управление девелоперскими проектами коммерческой недвижимости». Соответственно, выступления касались полного цикла девелопмента, от подготовки девелоперских проектов до управления зданием. В итоге президент СибГУД Олег Луговой анонсировал проведение двух уже более специализированных встреч, посвященных финансированию девелоперских проектов и ежедневной практике эффективного управления объектами. Судя по живому интересу, который проявили к выступлениям участники первого «круглого стола», следующие встречи также не останутся без внимания.
«Изюминкой» круглого стола стало выступление директора компании «Top Service Cleaning» (служба клининга Менеджмент компании «Промстройбанка») Елены Филипповой. В настоящее компания управляет 350 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, а так же организует клининг на ряде объектов Санкт-Петербурга. Елена Филиппова сообщила, что в этом году компания намерена выйти в регионы и относит Новосибирск, Красноярск и Норильск к числе стратегических городов в сибирском регионе. По ее словам рынок клининговых услуг в основном развивается по 2 направлениям – либо компаниями создаются собственные службы, либо наведение порядка в офисах отдается специализированным организациям. «При организации собственной службы возникает очень много вопросов: каково оптимальное количество персонала, необходимое для обслуживания объекта, как выбрать режим уборки, как ее контролировать и так далее. Могу сказать, что строгих норм нет, однако замечу, что задуматься о привлечении профессиональной клинигововой компании стоит, если в собственности от 10 до 20 тыс. м2 недвижимости, потому что в этом случае организация уборки помещений собственными силами нерентабельна, поскольку стоимость и обслуживание профессионального оборудования высока. Привлечение специализированных компаний позволит экономить от 15 до 20% расходов», – отметила Елена Филиппова, – в принципе смысл организовывать собственную службу уборки появляется у собственника, владеющего 30 тыс. м,2 особенно если есть перспектива развития. Сейчас на базе своей компании мы открываем учебный центр для подготовки сертифицированных технических специалистов, а также консультируем топ-менеджеров и менеджеров среднего звена».
Тема образования звучала также в выступлениях ректора Новосибирской академии развития Павла Побережнюка и руководителя Международного центра финансово-экономического развития (МЦФЭР, предлагает on-line образование) Людмилы Кермановой. «Любые инвестиции связаны с рисками. Закономерность инвестирования «чем выше доходность, тем выше риск» срабатывает и в случае вложений в коммерческую недвижимость. Но эти риски можно и нужно контролировать», – считает Павел Побережнюк.
Людмила Керманова из МЦФЭР представила уникальный для Новосибирска проект – «MBA в строительстве». «Стратегическим партнером проекта является Московский государственный строительный университет. Программа включает в себе on-line занятия, которые будут проходить в московской аудитории и транслироваться во все регионы в режиме реального времени. Участник проекта «MBA в строительстве» получает государственный диплом МГСУ», – уточнила она.
На круглом столе также освещалась тема построения концепции объектов недвижимости. «Вложения в недвижимость, увы, могут не оправдать себя из-за того, что концептуализация объекта или самого проекта была или не проведена, или проведена неполно, фрагментарно», – считает генеральный директор «КОТЭС-Сибирь» Мария Серант. Она рассказала, что существует несколько вех составления концепции. Рынок необходимо проанализировать до и после выбора участка, это позволит избежать невостребованности объекта. Не менее важно оценить и приобрести земельный участок.
Законодательным нововведениям в сфере недвижимости и важности юридического сопровождения проекта были посвящены выступления вице-президента СибГУД, адвоката новосибирской областной коллегии адвокатов Марины Антоновой. По ее словам, зачастую трудно добиться 100% и даже 99% юридической безопасности, а если речь идет о краткосрочном проекте, то цифра и того ниже – 60%. «Иногда приходится даже отказываться от проектов, поскольку правовой режим земельного участка не позволяет реализовать желаемое, либо на объекте есть обременения, избавиться от которых можно лишь вложив значительные средства, на что инвестор не всегда соглашается»,- подчеркнула она.
В связи с принятием 214-го закона «О долевом участии», строительные компании взялись за поиски новых схем привлечения инвесторов. Поэтому выступление директора инвестиционно-строительной компании «Эргоном» Игоря Болдырева вызвало довольно бурное обсуждение. Он поделился опытом финансирования проектов с помощью коммандитного товарищества: «Суть этой схемы состоит в том, что физическое лицо или организация вступает в коммандитное товарищество путем внесения вкладов. Каждый вкладчик доверяет свои деньги так называемому полному товарищу, который использует общий капитал для финансирования строительства. Коммандитное товарищество, как правило, организует внутри несколько фондов, средства которых идут на строительство. Из всех существующих сегодня схем, которые подразумевают длительную рассрочку платежа, накопление на вкладе коммандитного товарищества представляется наиболее перспективным. В настоящее время зарегистрировано и функционирует коммандитное товарищество, в рамках которого существует два фонда – «Премиум», который позволяет вкладчикам получать фиксированный доход, и фонд «Уютный дом» для тех, кто желает накопить средства на недвижимость. Минимальная сумма вклада соответствует 10% от общей стоимости выбранной квартиры или коммерческой недвижимости. С вкладчиком заключается трехсторонний договор о сотрудничестве с коммандитным товариществом и застройщиков. После получения разрешительной документации на строительство, оформляется договор участия в долевом строительстве». По этой схеме компания «Эргоном» финансирует уже несколько проектов: офисный центр на улице Орджоникидзе (общая площадь 9 тыс. м2), следующий проект – жилмассив «Янтарный берег» на берегу Оби (137 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости). Основное преимущество – в том, что можно привлекать средства на стадии инвестиций. Согласно практике «Эргонома», пайщики проявляют интерес к квадратным метрам, а не процентам.
Дискуссионный «круглый стол» завершил Олег Луговой, пригласивший присутствующих обсудить «Финансирование девелоперских проектов» в декабре. В феврале СибГУД предполагает провести «круглый стол» на тему «Управление объектами недвижимости», на котором будут обсуждаться прикладные проблемы, такие как работа менеджмента объекта. В марте гильдия организует обзорную конференцию, посвященную управлению недвижимостью.
