Управляющая компания

19 октября на Сибирской ярмарке Сибирская гильдия управляющих и девелоперов (СибГУД) открыла серию «круглых столов», посвященных управлению коммерческой недвижимостью. Тема встречи была сформулирована довольно обобщенно – «Управление девелоперскими проектами коммерческой недвижимости». Соответственно, выступления касались полного цикла девелопмента, от подготовки девелоперских проектов до управления зданием. В итоге президент СибГУД Олег Луговой анонсировал проведение двух уже более специализированных встреч, посвященных финансированию девелоперских проектов и ежедневной практике эффективного управления объектами. Судя по живому интересу, который проявили к выступлениям участники первого «круглого стола», следующие встречи также не останутся без внимания.
«Изюминкой» круглого стола стало выступление директора компании «Top Service Cleaning» (служба клининга Менеджмент компании «Промстройбанка») Елены Филипповой. В настоящее компания управляет 350 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, а так же организует клининг на ряде объектов Санкт-Петербурга. Елена Филиппова сообщила, что в этом году компания намерена выйти в регионы и относит Новосибирск, Красноярск и Норильск к числе стратегических городов в сибирском регионе. По ее словам рынок клининговых услуг в основном развивается по 2 направлениям – либо компаниями создаются собственные службы, либо наведение порядка в офисах отдается специализированным организациям. «При организации собственной службы возникает очень много вопросов: каково оптимальное количество персонала, необходимое для обслуживания объекта, как выбрать режим уборки, как ее контролировать и так далее. Могу сказать, что строгих норм нет, однако замечу, что задуматься о привлечении профессиональной клинигововой компании стоит, если в собственности от 10 до 20 тыс. м2 недвижимости, потому что в этом случае организация уборки помещений собственными силами нерентабельна, поскольку стоимость и обслуживание профессионального оборудования высока. Привлечение специализированных компаний позволит экономить от 15 до 20% расходов», – отметила Елена Филиппова, – в принципе смысл организовывать собственную службу уборки появляется у собственника, владеющего 30 тыс. м,2 особенно если есть перспектива развития. Сейчас на базе своей компании мы открываем учебный центр для подготовки сертифицированных технических специалистов, а также консультируем топ-менеджеров и менеджеров среднего звена».
Тема образования звучала также в выступлениях ректора Новосибирской академии развития Павла Побережнюка и руководителя Международного центра финансово-экономического развития (МЦФЭР, предлагает on-line образование) Людмилы Кермановой. «Любые инвестиции связаны с рисками. Закономерность инвестирования «чем выше доходность, тем выше риск» срабатывает и в случае вложений в коммерческую недвижимость. Но эти риски можно и нужно контролировать», – считает Павел Побережнюк.
Людмила Керманова из МЦФЭР представила уникальный для Новосибирска проект – «MBA в строительстве». «Стратегическим партнером проекта является Московский государственный строительный университет. Программа включает в себе on-line занятия, которые будут проходить в московской аудитории и транслироваться во все регионы в режиме реального времени. Участник проекта «MBA в строительстве» получает государственный диплом МГСУ», – уточнила она.
На круглом столе также освещалась тема построения концепции объектов недвижимости. «Вложения в недвижимость, увы, могут не оправдать себя из-за того, что концептуализация объекта или самого проекта была или не проведена, или проведена неполно, фрагментарно», – считает генеральный директор «КОТЭС-Сибирь» Мария Серант. Она рассказала, что существует несколько вех составления концепции. Рынок необходимо проанализировать до и после выбора участка, это позволит избежать невостребованности объекта. Не менее важно оценить и приобрести земельный участок.
Законодательным нововведениям в сфере недвижимости и важности юридического сопровождения проекта были посвящены выступления вице-президента СибГУД, адвоката новосибирской областной коллегии адвокатов Марины Антоновой. По ее словам, зачастую трудно добиться 100% и даже 99% юридической безопасности, а если речь идет о краткосрочном проекте, то цифра и того ниже – 60%. «Иногда приходится даже отказываться от проектов, поскольку правовой режим земельного участка не позволяет реализовать желаемое, либо на объекте есть обременения, избавиться от которых можно лишь вложив значительные средства, на что инвестор не всегда соглашается»,- подчеркнула она.
В связи с принятием 214-го закона «О долевом участии», строительные компании взялись за поиски новых схем привлечения инвесторов. Поэтому выступление директора инвестиционно-строительной компании «Эргоном» Игоря Болдырева вызвало довольно бурное обсуждение. Он поделился опытом финансирования проектов с помощью коммандитного товарищества: «Суть этой схемы состоит в том, что физическое лицо или организация вступает в коммандитное товарищество путем внесения вкладов. Каждый вкладчик доверяет свои деньги так называемому полному товарищу, который использует общий капитал для финансирования строительства. Коммандитное товарищество, как правило, организует внутри несколько фондов, средства которых идут на строительство. Из всех существующих сегодня схем, которые подразумевают длительную рассрочку платежа, накопление на вкладе коммандитного товарищества представляется наиболее перспективным. В настоящее время зарегистрировано и функционирует коммандитное товарищество, в рамках которого существует два фонда – «Премиум», который позволяет вкладчикам получать фиксированный доход, и фонд «Уютный дом» для тех, кто желает накопить средства на недвижимость. Минимальная сумма вклада соответствует 10% от общей стоимости выбранной квартиры или коммерческой недвижимости. С вкладчиком заключается трехсторонний договор о сотрудничестве с коммандитным товариществом и застройщиков. После получения разрешительной документации на строительство, оформляется договор участия в долевом строительстве». По этой схеме компания «Эргоном» финансирует уже несколько проектов: офисный центр на улице Орджоникидзе (общая площадь 9 тыс. м2), следующий проект – жилмассив «Янтарный берег» на берегу Оби (137 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости). Основное преимущество – в том, что можно привлекать средства на стадии инвестиций. Согласно практике «Эргонома», пайщики проявляют интерес к квадратным метрам, а не процентам.
Дискуссионный «круглый стол» завершил Олег Луговой, пригласивший присутствующих обсудить «Финансирование девелоперских проектов» в декабре. В феврале СибГУД предполагает провести «круглый стол» на тему «Управление объектами недвижимости», на котором будут обсуждаться прикладные проблемы, такие как работа менеджмента объекта. В марте гильдия организует обзорную конференцию, посвященную управлению недвижимостью.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в I квартале 2011 г. Предложение В первом квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 270 000 кв. м торговых площадей в составе 4 объектов. Наиболее крупным открывшимся объектом стал торгово-развлекательный центр «AFI Mall», расположенный на территории ММДЦ «Москва-Сити», обеспечивший почти 70% нового предложения за период.

Рост предложения позволил увеличить обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) до 273 кв. м на тысячу человек.

С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.

В 2011 г. заявлено к вводу порядка 500 тыс. кв. м торговых площадей. Очевидно, что этот год станет переломным в отношении динамики роста торговых площадей. По нашим оценкам, которые результируют итоги визуального осмотра строительных площадок Москвы, совокупным объем ввода не превысит 310 тыс. кв. м.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров изменилось в сторону увеличения объектов суперрегионального масштаба до уровня 57%.

С каждым годом количество новых проектов торговой недвижимости в Москве снижается – в 2011 г. заявлено всего 4 проекта торговых центров общей площадью около 140 тыс. кв. м:

Все заявленные проекты «тяготеют» к окраинам Москвы, что отвечает последним тенденциям рынка. Запрет на строительство в центре только усугубит растущий дефицит в торговом сегменте.

Спрос

Прирост оборота розничной торговли в России в январе – феврале 2011 г. составил 4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 г. Позитивные тенденции нашли отражение в увеличении активности ритейлеров – в 2011 г. рынок активно продолжают осваивать новые бренды в различных ценовых сегментах. В течение первых месяцев года о выходе на рынок объявили следующие сети – Jaeger, Kurt Geiger (обувь), Petit Patalon (детская одежда), Banana Republic, Jimmy Choo, Reiss (одежда и аксессуары), Victoria’s Secret (белье) и др.

Активно развивается детский ритейл – в ближайшее время планируют расширение сети «Детмарт», «Вундеркинд», «Кораблик», «Gulliver» и др.

Уровень вакантных помещений

По результатам квартала средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы остался на уровне 5-6%. Во многих торговых центрах происходит активная ротация арендаторов, обусловленная как стремлением собственников усовершенствовать структуру пула арендаторов и повысить лояльность потребителей, так и желанием ритейлеров оптимизировать структуру бизнеса, развивая магазины на наиболее эффективных площадках.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5 % до 7 %.

Ставки аренды и цены продажи

По состоянию на начало апреля ставки аренды показали рост на 15-20 % по сравнению с концом 2010 г.

В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров можно отметить постепенное распространение системы «step rent», при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра (минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная – с момента достижения устойчивого потока посетителей).

Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла.

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 17 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

- Административные ограничения оказывают все более сильное давление на рынок – вслед за программой реорганизации киосков введено ограничение на строительство торговых и офисных центров в пределах ТТК. Последнее повлекло за собой отмену нескольких крупных проектов, а значит, усиление в перспективе дефицита качественной торговой недвижимости, и, следовательно, конкуренции между существующими проектами.

- Рост конкуренции отражается в первую очередь на объектах, введенных на рынок в начале его формированиля (начало 2000-х гг.). Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. Многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии западных и развития отечественных брендов.

- Западные бренды, давно работающие на российском рынке, стремятся развиваться самостоятельно, отказываясь от услуг посредников (Guess, Hermes, Jimmy Choo). На рынок возвращаются западные бренды премиум-сегмента, покунувшие рынок в кризис.

Прогноз

Ожидается, что большинство заявленных к открытию в 2011 г. центров будут введены ближе к концу года или перенесены на 2012 г. Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, по нашим оценкам, до конца полугодия может быть введено не более 30- 40 000 кв. м.

Прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%.

Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД.

Офисная недвижимость

Предложение По результатам января-марта 2011 г. объем качественной офисной недвижимости Москвы увеличился на 254 тыс. кв. м.

Объем ввода по итогам квартала снизился на 27 % по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

Общий объем офисных площадей международного качества по итогам I квартала 2011 составляет более 11,6 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными помещениями на тысячу человек экономически активного населения в Москве составила около 1200 кв. м. Соотношение офисных помещений класса А и В на рынке незначительно изменилось и составило 23,9 % и 76,1 % соответственно.

Общая площадь анонсируемых проектов составила около 1,4 млн кв. м. Необходимо отметить, что только 5 % заявленного объема приходится на новые проекты, в то время как остальные 95% представляют собой возобновление ранее замороженного строительства.

Спрос

В I квартале 2011 года спрос на офисную недвижимость демонстрировал положительную динамику – на рынке происходит реализация отложенного спроса со стороны арендаторов. Объем поглощения, по нашим оценкам, увеличился на 35 % относительно I квартала 2010 года, и составил порядка 200 000 кв. м или 21% от итогового прошлогоднего показателя. Следует отметить изменения в структуре поглощения. Объем сделок купли-продажи составил 45 % от общего поглощения, в то время как в 2010 году соотношение оценивалось на уровне 83 % (купля-продажа) к 17 % (аренда).

В сравнении с отчетным периодом 2010 года можно отметить тенденции к укрупнению масштаба сделок. При этом порядка 40 % всех сделок по аренде были заключены в классе А.

В числе арендаторов наибольшую долю занимают производственные компании, в частности, в области «БТЭ», а также банки. Наиболее востребованными в исследуемом периоде стали офисные помещения площадью от 100 до 400 кв. м с выполненной отделкой в пределах ЦАО.

Поглощение офисных площадей отразилось на снижении уровня вакантных помещений до 15 % в классе А и 16 % в классе В.

Ставки аренды и цены продажи

Рост ставок по итогам I квартала 2011 года составил:

- на офисные помещения класса А: 10-15 %;

- на офисные помещения класса В: 5-10 %.

Следует отметить, что прирост ставок аренды некоторых наиболее привлекательных объектов офисной недвижимости класса А составил до 20%.

Тенденции развития офисной недвижимости:

- Укрупнение объемов сделок;

- Рост объемов поглощения, снижение уровня вакантных площадей качественной офисной недвижимости;

- Рост арендных ставок на качественные объекты;

- Возобновление строительства замороженных в кризисный период объектов.

Выводы и прогнозы

Такие факторы как возобновление строительства, сокращение уровня вакантных помещений, повышение уровня арендных ставок и увеличение числа сделок свидетельствуют о сохранении тенденции восстановления рынка офисной недвижимости.

В 2010 году уже отмечалось повышение активности арендаторов. Данная тенденция продолжилась и в 2011 году, причем, темпы роста существенно выше прошлогодних. Арендаторы, будучи более уверенными в «завтрашнем дне» готовы заключать более крупные сделки.

Ограничение застройки в ЦАО приведет к уменьшению вакантных помещений и, как следствие, к увеличению цен на аренду офисной недвижимости. Для офисной недвижимости 2011 год станет переходом к «зрелости» – арендаторы будут улучшать условия работы, выбирая офис по соотношению «цена-качество», а арендодатели, в свою очередь будут вынуждены совершенствовать систему управления и обслуживания своих объектов.

Источник: NAI Becar

В течение первого квартала 2011 года настрой на мировом рынке недвижимости улучшился, что отражает тренд экономического восстановления. В Европе, Германия была одной из самых сильных исполнителей, сообщает последний Глобальный обзор коммерческой недвижимости RICS, опубликованный в мае 2011 г.

Исследование показывает, что специалисты по недвижимости, особенно в развивающихся странах Европы, становятся наиболее оптимистичными по отношению к рынку арендаторов. Кроме того, исследование дает позитивный прогноз на 2ой квартал 2011 года, так как все большее количество стран ожидают увеличения роста арендной платы и стоимости капитала по отношению к предыдущим кварталам.

В Европе, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились по всему региону в течение первых месяцев 2011 года. 14 из 19 опрошенных стран заявили о росте инвестиционного спроса. Наиболее сильный подъем был в Германии. В Польше, Скандинавии, России и Чешской Республике спрос остается положительным и достаточно стабильным.

В Ирландии, Греции, Испании и Португалии, инвестиционная деятельность по-прежнему уменьшается, однако, пока цены в других частях Европы растут, склонности некоторых инвесторов к риску возвращаются, и они могут выборочно рассматривать эти страны в поисках лучших предложений.

Спрос со стороны арендаторов продолжает улучшаться в европейском регионе, однако арендные ожидания остаются относительно осторожными на большинстве рынков, частично из-за незанятых площадей, остающихся в предложении на рынках. Русские респонденты остаются самыми оптимистичными, а во Франции, изменения в деловой уверенности оказывают положительное влияние на арендный спрос и ожидания.

Несмотря на правительственную помощь периферическим рынкам Европы, эти страны по-прежнему находятся во власти долговых кризисов, и их рынки недвижимости остаются хрупкими.

Хотя арендные ожидания на 2 квартал 2011 улучшились, они по-прежнему остаются в отрицательной зоне, равно как и ожидания стоимости капитала. Греция и Ирландия уверенно находятся внизу таблиц прогнозов по обоим показателям, в то время как Португалия и Испания продолжают показывать слабую активность. Задачи, стоящие перед рынками недвижимости в этих странах, усугубляются недавним решением ЕЦБ (Европейский центральный банк) об ужесточении денежно-кредитной политики в Еврозоне. В результате многие ожидают дальнейшего повышения процентных ставок по отношению к балансу 2011 года. Этот прогноз помогает объяснить осторожность, выраженную респондентами.

Саймон Рубинсон, главный экономист RICS, прокомментировал результаты исследования:

«Настроение продолжает улучшаться в большей части глобального рынка коммерческой недвижимости, отражая тот факт, что большая часть мира в настоящее время находится уже в фазе восстановления экономики. Недвижимость в некоторых странах по-прежнему остается под большим давлением, но на некоторых рынках она находится на таком подъеме, что правительства вынуждены принять меры для замедления хода событий. Это расхождение между лидерами и отстающими, по нашим прогнозам, будет сохраняться в течение некоторого времени».

Основные выводы по странам

Франция

Некоторые значительные положительные изменения были замечены на рынке коммерческой недвижимости во Франции в этом квартале, что отражает, в частности, рост деловой уверенности. Количество респондентов, утверждающих, что спрос на аренду вырос, увеличилось с +4 до +16, в то время, как агенты также сообщают об умеренном росте доступной площади – от +17 до +5, квартал за кварталом. Забегая вперед, аренда и ожидаемая стоимость капитала также остается положительной на 2ой квартал 2011 года; притом последняя значительно растет с +8 до +39.

Германия

На Немецком рынке коммерческой недвижимости в этом квартале продолжается позитивная тенденция, заложенная в 4 квартале 2010 года. Индикатор арендаторского спроса увеличился с +42 до +55, а число участников торгов увеличилось с +23 до +56 за транзакцию, что свидетельствует о росте интереса в этом секторе. Кроме того, настроение по отношению к количеству доступной арендаторам площади изменилось в отрицательную сторону – индикатор -20 (т.е. снижение). Это, в сочетании с сильными экономическими показателями страны, помогает объяснить оптимистичный настрой агентов, представленный улучшением арендного прогноза (от +8 в 4 квартале 2010 года до +52 в этом квартале) и ожидаемой стоимости капитала, которая также остается положительной (+36).

Россия

Ожидания на устойчивый рост в 2011 году нашли свое отражение в показателях рынка недвижимости за 1 квартал 2011 года. Специалисты этого рынка делятся ощущением, что инвестиционный спрос и количество инвесторов на каждую сделку в этом квартале вырастали быстрее, в то время как арендаторский спрос оставался очень сильным (+71), и стимул снижался третий квартал подряд. Россия занимает четвертое место с точки зрения арендных ожиданий на 2 квартал 2011 (из всех опрошенных стран) и ожидаемая стоимость капитала также остается высокой (+50), хотя и это меньше, чем в четвертом квартале 2010 (+73).

Великобритания

В целом исследование 1го квартала 2011 года иллюстрирует продолжение слабой ситуации для британской коммерческой недвижимости, хотя в этом квартале был замечен рост арендаторского спроса, улучшая индикатор до +14. Предлагаемые арендодателями стимулы продолжают расти, в то время как специалисты по недвижимости сообщают, что в инвестиционной активности значительных изменений нет. Неопределенность в отношении экономических перспектив в сочетании с увеличением свободного пространства позволяет предположить, что рынок будет по-прежнему томиться во втором квартале этого года. Действительно, агенты ожидают дальнейшее снижение арендной платы и стоимости капитала в будущем. Однако, элитная недвижимость в столице по-прежнему превосходит рынки в прочих регионах страны.

Другие рынки

Китай в огне

Несмотря на меры, принятые китайским правительством, предназначенные для снижения банковского финансирования, рынки недвижимости в Китае и Гонконге продолжают нагреваться. Арендаторский спрос увеличивался более быстрыми темпами в 1 квартале 2011 года, и, забегая вперед, ожидаемые арендная ставка и стоимость капитала по-прежнему останутся решительно положительными на обоих рынках во 2 квартале 2011 года. В Китае индикаторы +76 и +79 соответственно, а в Гонконге они оба остановились на уровне +81. Учитывая последствия для глобальной экономики в случае, если китайский рынок недвижимости продолжит «перегреваться», вполне вероятно, что дальнейшее повышение процентной ставки будет санкционировано властями.

Серии бед для перефирийных рынков Европы **

Несмотря на правительственную помощь неключевым европейским рынкам, эти страны по-прежнему находятся во власти отдельных кризисов, и их рынки недвижимости остаются хрупкими. Хотя ожидаемая аренда за 2 квартал 2011 модерирована, она остается негативной, равно как и ожидаемая стоимость капитала. Греция и Ирландия твердо занимают нижние места таблицы для обоих показателей, в то время как Португалия и Испания продолжают показывать слабый рост. Задачи, стоящие перед рынками недвижимости в этих странах в настоящее время, усугубляются недавним решением ЕЦБ (Европейский центральный банк) об ужесточении денежно-кредитной политики в Еврозоне. Как результат, многие ожидают дальнейшего повышения процентных ставок выше уровня 2011 года, что помогает объяснить предостережение респондентов из этих стран по отношению к исследованию.

В США оптимизм растет

Вероятно, отражая влияние на экономику федеральных программ президента Обамы и денежную поддержку от Федеральной резервной системы США в 2010 году, результаты опроса показывают, что в этом квартале рынок коммерческой недвижимости в США по-прежнему улучшался; улучшение впервые отмечено в 4 квартале 2010 года. Индикатор арендного спроса остается положительным в 1 квартале 2011 года, в то время как количество операций и количество участников торгов за собственность также выросли. Самое главное, что впервые с 2008 года, агенты сообщили о положительном индикаторе ожидаемой арендной ставки на 2 квартал 2011 года. В сочетании индикатором +12 ожидаемой стоимости капитала, очевидно, что агенты коммерческой недвижимости в этой стране настроены более оптимистично на предстоящий квартал.

Бразилия

Хотя темп роста арендаторского спроса замедлился в 1 квартале 2011 года, объем доступных площадей резко упал с показателя -17 до -39. Стимулы остаются неизменными после нескольких кварталов спада и агенты докладывают о по-прежнему позитивном настрое в инвестиционной деятельности, как с точки зрения транзакций и количества участников торгов за транзакцию. Забегая вперед, агенты оптимистичны в отношении ожидаемых арендной ставки и стоимости капитала на 2 квартал 2011 года, но вероятность повышения процентных ставок в течение года может немного ослабить это чувство.

Индия

Несмотря на то, что процентные ставки растут, а инфляция остается высокой, рынок показывает значительную устойчивость. Агенты сообщают, что арендаторский спрос продолжает расти, хотя и более медленными темпами, чем в предыдущем квартале. Забегая вперед, значения капитала на 2 квартал 2011, как ожидается, останутся положительным (+40) , а настрой относительно ожидаемой арендной ставки – также уверенным.

Источник: RICS