ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В последний месяц 2010 года рынок офисной недвижимости демонстрировал тенденции, которые были актуальны в течение всего года: восстановление рынка продолжалось, спрос на аренду и покупку помещений рос – в декабре было заключено несколько крупных сделок (см. Таблицу), при этом основные «кризисные» тенденции оставались актуальными.

Так, в декабре стало известно о серьезных изменениях в девелоперских портфелях сразу трех крупных игроков рынка коммерческой недвижимости: компания Horus Capital объявила о продаже своего последнего актива – строящегося в районе «Водного стадиона» комплекса «Олимпия Парк», в качестве возможного покупателя называют ФК «Открытие», которая уже приобрела у девелопера большую часть активов; девелопер MR Group объявил о возобновлении всех своих проектов, приостановленных из-за кризиса, при этом, в результате диверсификации бизнеса девелопер планирует увеличить долю жилых проектов до 50% в общем объеме портфеля, тогда как до кризиса более 90% всех проектов составляли объекты коммерческой недвижимости; ИГ «Коперник», избавившаяся за последние 2 года от большей части своих офисных активов, приняла решение разморозить и перепрофилировать проект строительства комплекса на просп. Вернадского, где изначально должен был быть построен бизнес- центр общей площадью 50 000 кв. м, а в результате появится гостиница уровня 3-4* с арендными апартаментами.

Новые городские власти продолжают «выстраивать новые акценты градостроительной политики»: так, в декабре мэр Москвы Сергей Собянин выступил с заявлением о поощрении офисного строительства за пределами центра, на периферии.

В целом 2010 год принес рынку офисной недвижимости стабильность всех основных показателей, определил предпосылки к дальнейшему восстановлению и росту. При этом одной из главных тенденций 2010 г. стало серьезное замедление темпов ввода нового предложения.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В декабре состоялось открытие универмага «Цветной» на месте бывшего центрального рынка на Цветном бульваре (общая площадь 36 500 кв. м, девелопер – RGI International). Формат объекта предполагает продажу одним оператором товаров различных марок: в проект наряду с уже известными и популярными марками привлечены ряд новых для российского рынка брендов (All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss). Широкий ценовой диапазон представленных марок (от «ниже среднего» до «высокого») потенциально расширяет целевую аудиторию комплекса, однако общая концепция проекта скорее свидетельствует о позиционировании в верхнем сегменте рынка.

Открытие другого значимого проекта на рынке торговой недвижимости Москвы – ТРЦ «Афимолл Сити» в ММДЦ «Москва Сити» – было перенесено с декабря 2010 г. на I квартал 2011 г.

В декабре также происходили значимые события со стороны спроса: X5 Retail Group объявила о поглощении сети дискаунтеров «Копейка». Стоимость сделки, укрепившей лидерские позиции X5 Retail на российском рынке, составила 1,6 млрд. долл. США. Также стало известно о покупке гипермаркетов «Мосмарт» владельцем сети «Седьмой Континент». С учетом сравнительно невысокой популярности гипермаркетов среди населения, можно ожидать, что основную ценность для покупателя представляют недвижимые активы сети, на базе которых возможно дальнейшее развитие направления гипермаркетов «Седьмого Континента» – «Наш гипермаркет».

В декабре значимых изменений в ставках аренды на помещения сегмента street retail не происходило: на рынке сохраняется высокий уровень ставок, достигнутый в ноябре на фоне массовой ликвидации киосков и других форм нецивилизованной уличной торговли по инициативе Правительства Москвы.

Стоит отметить, что в декабре последовал ряд заявлений мэра и других представителей правительства города, которые в будущем также могут оказать влияние на дальнейший рост ставок. Так, было объявлено о возможном приостановлении строительства торговых объектов в центральных районах города с целью решения транспортных проблем. Среди наиболее значимых объектов, находящихся сегодня в стадии строительства в центральном районе Москвы и потенциально попадающих под данное ограничение, можно отметить проекты подземных комплексов на площадях Павелецкого и Белорусского вокзалов. Если указанное решение будет реализовано, в названной локации это будет способствовать росту ставок аренды.

Существенная положительная динамика ставок аренды на помещения street retail по итогам 2010 г. свидетельствует об уверенном восстановлении данного сегмента рынка после кризиса по сравнению с сегментом профессиональных торговых центров, где динамика показателей менее выражена.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В декабре на гостиничном рынке наблюдалось затишье: ни в Москве, ни в региональных городах не было открыто ни одного значимого объекта. Однако стало известно о нескольких новых проектах. Так, ОАО «Гостиничная компания» планирует построить многофункциональный комплекс с отелем на месте принадлежащей ей гостиницы «Останкино» (3*, более 900 номеров). Удаленность земельного участка от центра Москвы, основных транспортных магистралей и станций метро не позволяет рассчитывать на высокую классность объекта и его позиционирование в верхнем сегменте рынка. В пользу объекта говорит низкая конкуренция со стороны современных гостиниц в непосредственном окружении участка, а также близость крупного парка.

Еще один новый гостиничный проект обладает значительно более выгодным местоположением: речь идет о строительстве отеля уровня 5* на 200 номеров на Биржевой площади. На сегодняшний день конкуренция гостиничных объектов высшей категории в непосредственной близости от Красной площади численно высока, однако необходимо понимать, что ряд существующих отелей уже устарели и требуют реновации или реконцепции. При этом в будущем конкуренция будет усиливаться: на 2011-2012 гг. запланировано открытие отелей Intercontinental и Mandarin на Тверской ул., гостиницы «Москва».

События декабря свидетельствуют о высокой оценке участниками рынка его перспектив, при чем речь идет как о московском, так и о региональных рынках. Так, в декабре было объявлено о выходе сети отелей Worldhotels в Россию (в настоящее время сеть представлена в 65 странах). В планы компании входит развивать отели уровня 4-5* в Москве и 3* – в региональных городах. Однако необходимо иметь в виду, что с учетом активной экспансии ведущих мировых гостиничных брендов на российском рынке развитие сети Worldhotels будет проходить уже в условиях высокой конкуренции.

Активную позицию на рынке имеют и российские игроки: компания «ГОСТ отель менеджмент» (входит в ГК «Базовый элемент») планирует развивать сеть «Русские отели» в Москве и региональных городах.

Согласно заявлениям компании, в спектр ее интересов входят как бизнес-отели, так и загородные объекты и бутик-отели. На начальном этапе под брендом «Русские отели» начнут работать гостиница «Сретенская» в Москве и бизнес-отель в Нижнем Новгороде.

Источник: Blackwood