Автор Мария Молькова
Источник ГК МИЦ

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, Jimmy Choo и Joseph. Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-ый по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв.м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3 300 кв.м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 кв.м., включая 4 000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9 450 кв.м. в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м — торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м – торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 кв.м, расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 кв.м и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв.м, GLA – 51 000 кв.м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв.м, GLA – 41 000 кв.м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м).

Новые площади в сегменте street-retail могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. кв.м.

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ритейл. При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года и на конец сентября текущего года имеют следующие значения (см. таблицу).

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв.м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

Источник: Praedium ONCOR International

• Управление офисной недвижимостью – комплексное управление любыми офисными объектами под ключ;
• Продажа и аренда офисов – помощь компаниям в вопросах купли-продажи и аренды офисов любого метража с учётом пожеланий и индивидуальных особенностей клиентов;

Также мы предоставляем новые услуги:

• Миниофис: аренда полностью оборудованного рабочего пространства на длительный срок, с предоставление полного спектра услуг по офисному обслуживанию;
• Офис на час: аренда помещений от одного часа до целового дня;
• Виртуальный офис: престижный адрес, личный секретарь, реальный офис.

На сегодняшний день, наибольшее количество расходов любой компании это офис. Но мы готовы предложить оптимальные решения по аренде и покупке офисов для различных сфер бизнеса. Цель нашей работы – превратить ваш офис из статьи расходов в удобный и мобильный инструмент для развития эффективного бизнеса. Своей миссией мы считаем помощь эффективному развитию малого и среднего бизнеса. Компания должна иметь в своём распоряжении удобный и недорогой офис, который станет базой для её развития. С нашей помощью вы можете арендовать офис в Москве всего за один час, не выходя из дома.

Мы верим, что успех зависит от долгосрочных и взаимовыгодных отношений, поэтому создаем атмосферу доверия и искренности. Каждый клиент для нас уникален, а сотрудник талантлив. Приверженность нашей миссии проверена делом и временем. Мы стремимся быть лучшими, потому что хотим предоставить лучшие предложения своим клиентам, лучшие условия своим партнерам, лучшие возможности своим сотрудникам.

Общий объем предложения офисных площадей класса А и B в Москве по итогам III квартала 2011 г. составил 11,7 млн м2. За первые 9 месяцев 2011 г. было введено около 620 тыс. м2 качественных офисных помещений, 40% которых соответствуют классу А. Поквартальный прирост составил 1-2%, что является минимальным показателем за последние 7 лет в Москве: ранее общий объем предложения увеличивался на 5-10% за квартал. Сокращение объемов ввода является последствием снижения девелоперской активности в 2008-2009 г., а также ситуации неопределенности в строительном комплексе столицы.

Практика заключения предварительных договоров аренды вернулась на рынок около года назад и сохраняется в настоящее время: в классе А около половины площадей в новых объектах уже арендовано по предварительным договорам.

Мы ожидаем, что прирост предложения будет оставаться на относительно низком уровне в ближайшие три года. Увеличение объемов кредитования девелоперских компаний в 2011 г. позволяет говорить о некотором оживлении реализации новых проектов. Однако ситуация, сложившаяся на фондовых рынках осенью 2011 г., вынуждает инвесторов занять выжидательную позицию, вследствие чего количество новых проектов будет крайне небольшим.

Уровень поглощения за первые 9 месяцев 2011 г. был сравнительно высоким и по предварительным данным составил около 650 тыс. м2, что сопоставимо с аналогичным периодом 2010 г. Но в 2010 г. основную часть этого объема составлял спрос, отложенный с предыдущих периодов (с 2008 г. и частично 2009 г.). В I-III квартале 2011 г. мы наблюдали стабильное развитие и расширение штата компаний-арендаторов, связанное с позитивными тенденциями в экономике.

Стоит отметить, что максимальное поглощение в офисном сегменте наблюдалось в 2007 г. – около 1,9 млн м2 в классах А и B. Именно в это время на рынке было заключено наибольшее количество контрактов по аренде качественных офисных помещений в Москве. Так как сроки договоров аренды в среднем составляли 5 лет, в 2011 г. многие арендаторы принимают решение либо о продлении текущих договоров аренды, либо переезде в новые бизнес центры. Это является одной из причин образовавшегося высокого спроса.

Сложившаяся осенью 2011 г. ситуация в финансовом секторе, вероятнее всего, повлечет за собой замедление темпов роста спроса. Однако, поскольку по состоянию на начало октября основные экономические индикаторы не показывают отрицательной динамики, мы не ожидаем серьезного сокращения спроса. Кроме того, состояние дел на офисном рынке сейчас отличается от ситуации в 2008 г., когда рынок был «перегрет». Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов. Уже сейчас для компании со штатом от 500 человек сложно найти офис в готовом здании высокого класса недалеко от центра.

Однако мы ожидаем изменение структуры спроса. Ранее спрос был довольно диверсифицирован, но при этом около трети арендованных и купленных площадей приходилось на банковские структуры, а еще около 20% – на компании добывающей промышленности и энергетического сектора. В ближайшее время основными арендаторами станут, вероятнее всего, высокотехнологичные компании и компании производственного сектора.

Коммерческие условия

В III квартале 2011 г. средний диапазон ставок аренды на офисные площади класса А составил $600-1 200 м2 / год, для класса B – $300-600 м2 / год.

Положительная динамика спроса и низкие объемы ввода новых площадей в первом полугодии 2011 г. спровоцировали рост ставок в обоих сегментах: к середине лета ставки аренды выросли на 7% в классе А и на 3% в классе B. Локомотивом роста по-прежнему выступают проекты премиального сегмента. Однако в III квартале арендные ставки практически не изменились. Вероятнее всего, это связано по большей части с невысокой активностью арендаторов в период летних отпусков (в июле-августе). Кроме того, ввиду колебания на финансовых рынках ряд арендаторов занимает выжидательную позицию, и не торопятся принимать решения относительно нового офиса.

Ввиду низкого объема ввода новых площадей мы не ожидаем значительного снижения запрашиваемых ставок в ближайшие полгода. При условии отсутствия серьезных потрясений в российской и мировой экономиках, спрос на офисные площади сохранится как минимум на текущем уровне. В случае благоприятной ситуации, арендные ставки могут продемонстрировать и небольшой рост на 5-7% в год.

Источник: Knight Frank

Аналитики, опрошенные информационно-аналитическим интернет-порталом dailyFX.com, прогнозировали снижение показателя на 0,9% в месячном выражении.

В годовом исчислении индикатор увеличился в июле на 14,4% с показателя в 78,4 пункта в июле 2010 года, передает РИА «Новости».

«Рынок может спокойно выйти к устойчивому росту в случае нормализации ипотечных стандартов», – приводятся в докладе слова главного экономиста НАР Лоуренса Юна.

При расчете индекса незавершенных сделок по продаже домов за 100 пунктов принимается средний уровень индикатора в 2001 году, когда Национальная ассоциация риелторов США впервые представила данные по этому показателю.

Индекс незавершенных сделок по продаже домов является опережающим показателем для рынка жилья и отражает количество подписанных контрактов на покупку-продажу жилой недвижимости, транзакции по которым не завершены. Закрытие сделки, как правило, происходит в течение одного-двух месяцев. Данные по закрытым сделкам включаются в другой индекс, рассчитываемый НАР – показатель продаж на вторичном рынке (Existing Home Sales).

Взято с Realty Newsru

• В первом полугодии 2011 г. на рынке складской недвижимости Московского региона были заключены две инвестиционные сделки: Фонд Hines Global REIT приобрел у AIG European Real Estate Partners складской комплекс площадью 75 тыс. м2 в г. Химки. Это первая покупка фонда в России, сумма сделки могла составить $80 млн. Пул инвесторов, представленный инвестиционным фондом PPF и гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом с партнерами, приобрел индустриальный парк «Южные врата» у Grove International Partners (контролирует девелопера объекта Giffels Management Russia). Сумма этой сделки составила около $90 млн.

• Во II квартале консультанты Knight Frank закрыли крупнейшую на рынке сделку в формате built-to-suit: было продано около 50 тыс. м2 в новом проекте PNK Group – логопарке «ПНК-Внуково». Ранее холдинг «ТВОЕ» приобрел у того же девелопера здание площадью более 24 тыс. м2 в составе логистического парка «ПНК-Чехов».

• В апреле было объявлено о заключении крупнейшей для пост-кризисного рынка сделке аренды складских площадей: торговая сеть X5 Retail Group арендовала более 75 тыс. м2 в логистическом парке «Raven Russia – Ногинск».

• Еще один рекорд принадлежит рынку 3PL-услуг: компания «Алиди» арендовала около 40 тыс. м2 в «ПНК-Чехов». Это стало крупнейшей сделкой аренды склада логистическим оператором с начала кризиса. Консультант сделки – компания Knight Frank.

Предложение

Рынок складской недвижимости Московского региона испытывает последствия приостановки строительства объектов во время острой фазы кризиса. По итогам текущего года объем нового строительства составит около 350 тыс. м2 – самый низкий показатель для Московского региона с 2003 г.

В первом полугодии 2011 г. было введено в эксплуатацию 65,8 тыс. м2 складских площадей, из них 28,5 тыс. м2 относится к классу А, 37,3 тыс. м2 – к классу В. Прирост предложения по-прежнему отстает от темпов поглощения, что способствует возвращению на рынок практики по заключению предварительных договоров аренды в строящихся проектах.

На второе полугодие намечен ввод в эксплуатацию около 280 тыс. м2 современных складов. В случае реализации всех заявленных складских проектов, в следующем году объем нового предложения превысит 750 тыс. м2. Проекты, анонсируемые девелоперами с середины 2010 г., начнут выходить на рынок не ранее 2012 г. Среди заявленных на 2012 г. проектов – ПНК Внуково (до 300 тыс. м2, Киевское ш., 20 км от МКАД), МЛП Подольск, здания 4, 5 (81 тыс. м2, Симферопольское ш., 17 км от МКАД), Giffels Южные Врата, здание 2 (51 тыс. м2, трасса Дон, 30 км от МКАД), проект Ghelamco (62 тыс. м2, Дмитровское ш., 33 км от МКАД) и др. В ряде проектовпредусмотрено строительство корпусов «под ключ», в том числе на продажу.

Спрос

На рынке аренды складских площадей, несмотря на сокращение доступного предложения, наблюдается высокая активность. Во II квартале 2011 г. в Московском регионе зафиксирован максимальный с 2007 г. квартальный объем поглощения качественных складских площадей: по итогам квартала было арендовано и куплено около 360 тыс. м2.

Из них к классу А относится более 300 тыс. м2, к классу В – почти 60 тыс. м2. В целом, 2011 г. обещает стать рекордным по объему сделок с начала кризиса. Совокупная площадь реализованных складских площадей по итогам первого полугодия достигла 520 тыс. м2 (показатель аналогичного периода 2010 г. – 380 тыс. м2). Всего в 2011 г. может быть арендовано и куплено для собственных нужд более 850 тыс. м2 (в 2010 г. – 780 тыс. м2).

Столь высокий объем сделок в первом полугодии является результатом возобновления планов развития торговых операторов и дистрибьюторов, и, как следствие 3pl-операторов. Во втором полугодии активность арендаторов сохранится, однако дефицит нового предложения, а также возросшие ставки аренды, будут являться сдерживающими факторами для дальнейшего роста темпов поглощения складских площадей. Уровень вакантных площадей к концу первого полугодия 2011 г. приблизился к 3% для складских комплексов класса А и к 7% для класса В.

Среди арендаторов современных складов преобладают российские компании – их доля в общем объеме арендуемых складских площадей классов А и В возросла с 60% в 2008 г. до 74% в 2010 и в 2011 гг.

Торговые операторы превалируют в общей структуре спроса на складские площади – по итогам первого полугодия 2011 г. на них пришлось 32% арендованных и купленных складских площадей. Планы динамичного развития, принятые рядом ритейлеров в конце 2010 г., позволяют рассчитывать на дальнейшее увеличение спроса со стороны этой группы арендаторов.

Среди других арендаторов складов – производители и дистрибьюторы быстрооборачиваемых товаров, товаров народного потребления и b2b продукции, а также 3pl-операторы.

Активность логистических операторов является важным показателем состояния рынка. В кризис их доля в структуре спроса сократилась с 44% в 2007 г. до 10-12% в 2009 и 2010 г. Однако в первом полугодии 2011 г. логистическими компаниями было заключено несколько крупных сделок аренды, в результате их доля в структуре спроса превысила 20%. При этом логистические компании по-прежнему проявляют осмотрительность, арендуя склады преимущественно под конкретного клиента.

Коммерческие условия

Дефицит складских площадей на рынке Московского региона является движущим фактором для роста запрашиваемых собственниками арендных ставок. К концу первого полугодия 2011 г. максимальная арендная ставка предложения площадей класса А достигла $135/м2/год (базовая ставка аренды для сухого склада). При этом завершенных сделок по такой ставке пока немного: большинство сделок заключается по ставке $125 – 130/м2/год, сделки по ставке $135 начали заключаться лишь в конце II квартала. Для помещений класса В стоимость аренды варьируется в диапазоне $95-115/м2/год.

Важно отметить, что ставки аренды в Московском регионе достигли такого уровня, при котором, с одной стороны, строительство складов снова становится привлекательным для девелоперов, а с другой – аренда склада класса А становится экономически не выгодной для ряда потенциальных арендаторов. Первый фактор подтверждается появлением на рынке новых проектов складских комплексов. При этом второй фактор может оказать негативное влияние на спрос, что, в свою очередь, будет препятствовать дальнейшему росту ставок аренды.

Наиболее распространенный срок договора аренды для крупных арендаторов – 7-10 лет. Величина операционных расходов сохраняется в диапазоне $35-50/м2/год для помещений класса А, $25-40/м2/год для складов класса В. Ежегодная индексация, в большинстве случаев предусматриваемая договором аренды, составляет от 3% до 8-9% (официальный уровень инфляции в РФ).

Прогноз

Дальнейший рост темпов поглощения складских площадей будет ограничен дефицитом доступного предложения.

Кроме того, ожидается традиционное летнее снижение активности арендаторов в III квартале 2011 г. В связи с этим, по нашим прогнозам, объем сделок на рынке Московского региона во второй половине 2011 г. не превысит показателя первого полугодия, составив около 350-370 тыс. м2.

Объем нового строительства составит не более 280 тыс. м2, общий прирост предложения в 2011 г. не превысит 350 тыс.м2. В 2012 году на рынок начнут выходить новые проекты, в том числе новые фазы существующих складских комплексов, в результате чего рынок может пополниться 700-750 тыс. м2 качественных складских площадей.

Рост арендных ставок будет сдерживаться платежеспособностью арендаторов, однако к концу 2011 г. максимальная заявляемая арендная ставка для складов класса А в радиусе до 25 км от МКАД, по нашим прогнозам, может достичь $140/ м2/год (не включая НДС и операционные платежи). В 2012 г. ожидается стабилизация ставок аренды в связи с выходом на рынок значительного объема новых складских проектов.

Дефицит доступных для немедленной аренды качественных складских помещений будет побуждать компании к долгосрочному планированию потребности в складских мощностях. Сохраняющийся на высоком уровне спрос компании будут удовлетворять путем заключения предварительных договоров аренды в строящихся проектах, а также с помощью сотрудничества с девелопером в формате built-to-suit.

Источник: Knight Frank

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Во II квартале 2011 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию примерно 160 000 кв. м складских площадей классов А и В. По итогам I полугодия общий объем складской недвижимости достиг 7,36 млн. кв. м, из которых 72% относятся к классу А и 28% – к классу В. Во II полугодии 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 400 000 кв. м качественных складских помещений. Таким образом, общий объем нового строительства на складском рынке Московского региона в 2011 г. может превысить 600 000 кв. м, если часть из них не будет перенесена на следующий год.

СПРОС

Во II квартале 2011 г. поглощение на складском рынке Московского региона составило примерно 330 000 кв. м. Это на 25% больше, чем во II квартале 2010 г. В I полугодии 2011 г. произошли изменения в структуре спроса. Если в 2010 г. превалирующая доля запросов приходилась на торговых операторов и компании, работающие на рынке товаров повседневного спроса, то в 2011 г. мы отмечали активизацию логистических компаний. По итогам I полугодия 2011 г. их доля в общем объеме запросов на рынке складских помещений Московского региона составила 27%. Активизация логистических компаний свидетельствует об увеличении спроса на складские помещения и о том, что участники рынка позитивно смотрят на перспективы его развития.

Во II квартале 2011 г. мы отмечали снижение доли запросов на складские площади до 3 000 кв. м и увеличение доли запросов на помещения свыше 10 000 кв. м. В I полугодии 2011 г. доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составила 22%. Для сравнения: в I полугодии 2010 г. больше половины запросов приходилось на помещения менее 3 000 кв. м, а доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составляла 14%.

Превышение объемов поглощения над объемами нового строительства на рынке складской недвижимости Московского региона способствовали дальнейшему сокращению доли свободных площадей. По итогам I полугодия 2011 г. уровень вакантных помещений снизился до 4,4% на рынке в целом, при этом в классе А он составил 2,2%, в классе В – 10,3%. Таким образом, во II квартале 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню.

Основной объем складских помещений класса А сосредоточен в южном и северо-западном направлении Московской области: 38% и 22% соответственно. Доля складских комплексов класса А на других направлениях Подмосковья существенно меньше и не превышает 13%. Основной объем складских помещений класса В находится на юго-востоке Московской области (28%). Второе и третье место по объемам складских комплексов класса В занимают юг и северо-запад Подмосковья: 23% и 14% соответственно. Таким образом, основное развитие рынка качественной складской недвижимости в Московской области ведется в направлениях размещения крупнейших аэропортов – Домодедово и Шереметьево.

Доля вакантных площадей в классе А не превышает 5% по разных направлениям. Причем на юге Подмосковья, где расположено больше всего складских комплексов класса А, уровень вакантных помещений составляет 3,3%. А на северо-западе – направлении, которое занимает второе место по объемам складской недвижимости класса А в Московское области, доля свободных площадей находится на уровне 1,1%. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на складские помещения класса А в Подмосковье. Данный фактор в совокупности с небольшими объемами нового строительства в сравнении с предыдущими годами может привести к возникновению дефицита качественной складской недвижимости в Московской области уже к концу 2011 г.

Доля свободных площадей в классе В существенно выше и по отдельным направлениям варьируется от 4,7% до 31%. Исключение составляют север и северо-восток Подмосковья, где уровень вакантных помещений класса В меньше 1%. Примечательно, что максимальная доля свободных площадей характерна для направлений с небольшими объемами складской недвижимости класса В – юго-запада, запада и востока. На юге, юго-востоке и северо-западе Московской области, где сосредоточено больше всего складских комплексов класса В, уровень вакантных помещений составляет 4,7%, 9,6% и 11,7% соответственно. Таким образом, наиболее развитые с точки зрения складской недвижимости класса В направления Подмосковья являются и наиболее востребованными со стороны арендаторов.

По состоянию на I полугодие 2011 г. основной объем качественной складской недвижимости в Московской области сосредоточен в радиусе 30 км от МКАД: класс А – 84%, класс В – 91%. Примечательно, что в отличие от складских помещений класса В, основной объем которых сосредоточен в радиусе 7,5 км от МКАД (34%), максимальная доля складских комплексов класса А расположена в 7,6-15 км от Москвы (39%). Объем складских помещений в 15,1-30 км от МКАД в классах А и В примерно одинаков – по 26-27% от общей площади складских комплексов соответствующего класса.

Уровень вакантных площадей в классе А не превышает 5,5% на разной удаленности от Москвы. В классе В доля свободных помещений в 30-километровой зоне от МКАД существенно ниже, чем за 30-м километром от Москвы. В частности, уровень вакантных площадей класса В в радиусе 30 км от столицы варьируется от 5,3% до 10,8%, а за 30-м километром от МКАД – от 14,2% до 29,7%. Это свидетельствует о том, что наибольшим спросом на рынке качественной складской недвижимости Подмосковья пользуются комплексы, расположенные в пределах 30 км от Москвы. Это относится и к классу А, и к классу В.

Сокращение доли вакантных площадей обусловило рост арендных ставок на складском рынке Московского региона. К концу I полугодия 2011 г. средние ставки аренды в классе А составили $130/кв. м/год, в классе В – $115/кв. м/год.

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ

- II квартал 2011 г. характеризовался рядом крупных сделок в сегменте складской недвижимости:

- группа компаний «Энергомаш» приобрела здание площадью 8 000 кв. м в складском комплексе класса А Springs Park, расположенном в 16 км от МКАД по Егорьевскому шоссе;

- фонд Hines Global REIT приобрел складской комплекс площадью 75 000 кв. м в Химках, ориентировочная стоимость сделки – $80 млн.;

- индустриальный парк «Южные врата», включающий 76 550 кв. м действующих складских помещений и участок 88 га под строительство 440 000 кв. м складов, был продан компанией Grove International Partners пулу инвесторов, представленному чешским инвестфондом PPF, миноритарным акционером «Южных ворот» и гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом и его партнерами; сумма сделки оценивается в $90 млн.

- В 2011 г. британская компания Raven Russia намерена инвестировать около $40 млн. в строительство второй фазы логопарка «Климовск» площадью 55 000 кв. м (Варшавское ш., 21 км от МКАД); кроме того, компания получила кредит в размере примерно $30 млн. на складской проект класса А в городе Лобня.

- ПЛК «Северное Домодедово» планирует строительство третьей очереди производственно-логистического комплекса, площадь которой составит около 300 000 кв. м; начало строительства запланировано на весну 2012 г.; общий объем инвестиций в проект оценивается в $250-270 млн.

- Среднерусский банк Сбербанка России и ООО «МЛП-Подольск» заключили договор об открытии кредитной линии с лимитом $143,8 млн. на строительство второй очереди логистического комплекса класса А «МЛП-Подольск» (Симферопольское ш., 14 км от МКАД).

- PNK Group заявила о намерении продать логистический парк «PNK-Чехов» (около 400 000 кв. м) с целью финансирования строительства проектов в Ленинградской и Новосибирской областях (суммарная площадь – 335 000 кв. м).

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

- Снижение доли вакантных площадей в складских комплексах класса А до 2,2% в I полугодии 2011 г. на фоне увеличивающегося спроса позволяет прогнозировать к концу года дефицит предложения в этом сегменте.

- Отток спроса на складскую недвижимость класса В и уменьшение уровня вакантных помещений в этом сегменте.

- Повышенные темпы роста арендных ставок в складских комплексах класса А на фоне дефицита предложения.

- Более умеренные темпы роста ставок аренды на складские помещения класса В.

- Увеличение спроса на строящиеся складские проекты класса А на фоне дефицита предложения готовых площадей.

- Повышение инвестиционной активности на складском рынке, обусловленное превышением спроса над предложением и ростом арендных ставок.

- В среднесрочной перспективе – выход на рынок новых проектов и постепенное увеличение объемов строительства.

Источник: Colliers International

Рынок торговой недвижимости в I квартале 2011 г. Предложение В первом квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 270 000 кв. м торговых площадей в составе 4 объектов. Наиболее крупным открывшимся объектом стал торгово-развлекательный центр «AFI Mall», расположенный на территории ММДЦ «Москва-Сити», обеспечивший почти 70% нового предложения за период.

Рост предложения позволил увеличить обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) до 273 кв. м на тысячу человек.

С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.

В 2011 г. заявлено к вводу порядка 500 тыс. кв. м торговых площадей. Очевидно, что этот год станет переломным в отношении динамики роста торговых площадей. По нашим оценкам, которые результируют итоги визуального осмотра строительных площадок Москвы, совокупным объем ввода не превысит 310 тыс. кв. м.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров изменилось в сторону увеличения объектов суперрегионального масштаба до уровня 57%.

С каждым годом количество новых проектов торговой недвижимости в Москве снижается – в 2011 г. заявлено всего 4 проекта торговых центров общей площадью около 140 тыс. кв. м:

Все заявленные проекты «тяготеют» к окраинам Москвы, что отвечает последним тенденциям рынка. Запрет на строительство в центре только усугубит растущий дефицит в торговом сегменте.

Спрос

Прирост оборота розничной торговли в России в январе – феврале 2011 г. составил 4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 г. Позитивные тенденции нашли отражение в увеличении активности ритейлеров – в 2011 г. рынок активно продолжают осваивать новые бренды в различных ценовых сегментах. В течение первых месяцев года о выходе на рынок объявили следующие сети – Jaeger, Kurt Geiger (обувь), Petit Patalon (детская одежда), Banana Republic, Jimmy Choo, Reiss (одежда и аксессуары), Victoria’s Secret (белье) и др.

Активно развивается детский ритейл – в ближайшее время планируют расширение сети «Детмарт», «Вундеркинд», «Кораблик», «Gulliver» и др.

Уровень вакантных помещений

По результатам квартала средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы остался на уровне 5-6%. Во многих торговых центрах происходит активная ротация арендаторов, обусловленная как стремлением собственников усовершенствовать структуру пула арендаторов и повысить лояльность потребителей, так и желанием ритейлеров оптимизировать структуру бизнеса, развивая магазины на наиболее эффективных площадках.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5 % до 7 %.

Ставки аренды и цены продажи

По состоянию на начало апреля ставки аренды показали рост на 15-20 % по сравнению с концом 2010 г.

В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров можно отметить постепенное распространение системы «step rent», при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра (минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная – с момента достижения устойчивого потока посетителей).

Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла.

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 17 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

- Административные ограничения оказывают все более сильное давление на рынок – вслед за программой реорганизации киосков введено ограничение на строительство торговых и офисных центров в пределах ТТК. Последнее повлекло за собой отмену нескольких крупных проектов, а значит, усиление в перспективе дефицита качественной торговой недвижимости, и, следовательно, конкуренции между существующими проектами.

- Рост конкуренции отражается в первую очередь на объектах, введенных на рынок в начале его формированиля (начало 2000-х гг.). Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. Многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии западных и развития отечественных брендов.

- Западные бренды, давно работающие на российском рынке, стремятся развиваться самостоятельно, отказываясь от услуг посредников (Guess, Hermes, Jimmy Choo). На рынок возвращаются западные бренды премиум-сегмента, покунувшие рынок в кризис.

Прогноз

Ожидается, что большинство заявленных к открытию в 2011 г. центров будут введены ближе к концу года или перенесены на 2012 г. Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, по нашим оценкам, до конца полугодия может быть введено не более 30- 40 000 кв. м.

Прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%.

Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД.

Офисная недвижимость

Предложение По результатам января-марта 2011 г. объем качественной офисной недвижимости Москвы увеличился на 254 тыс. кв. м.

Объем ввода по итогам квартала снизился на 27 % по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

Общий объем офисных площадей международного качества по итогам I квартала 2011 составляет более 11,6 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными помещениями на тысячу человек экономически активного населения в Москве составила около 1200 кв. м. Соотношение офисных помещений класса А и В на рынке незначительно изменилось и составило 23,9 % и 76,1 % соответственно.

Общая площадь анонсируемых проектов составила около 1,4 млн кв. м. Необходимо отметить, что только 5 % заявленного объема приходится на новые проекты, в то время как остальные 95% представляют собой возобновление ранее замороженного строительства.

Спрос

В I квартале 2011 года спрос на офисную недвижимость демонстрировал положительную динамику – на рынке происходит реализация отложенного спроса со стороны арендаторов. Объем поглощения, по нашим оценкам, увеличился на 35 % относительно I квартала 2010 года, и составил порядка 200 000 кв. м или 21% от итогового прошлогоднего показателя. Следует отметить изменения в структуре поглощения. Объем сделок купли-продажи составил 45 % от общего поглощения, в то время как в 2010 году соотношение оценивалось на уровне 83 % (купля-продажа) к 17 % (аренда).

В сравнении с отчетным периодом 2010 года можно отметить тенденции к укрупнению масштаба сделок. При этом порядка 40 % всех сделок по аренде были заключены в классе А.

В числе арендаторов наибольшую долю занимают производственные компании, в частности, в области «БТЭ», а также банки. Наиболее востребованными в исследуемом периоде стали офисные помещения площадью от 100 до 400 кв. м с выполненной отделкой в пределах ЦАО.

Поглощение офисных площадей отразилось на снижении уровня вакантных помещений до 15 % в классе А и 16 % в классе В.

Ставки аренды и цены продажи

Рост ставок по итогам I квартала 2011 года составил:

- на офисные помещения класса А: 10-15 %;

- на офисные помещения класса В: 5-10 %.

Следует отметить, что прирост ставок аренды некоторых наиболее привлекательных объектов офисной недвижимости класса А составил до 20%.

Тенденции развития офисной недвижимости:

- Укрупнение объемов сделок;

- Рост объемов поглощения, снижение уровня вакантных площадей качественной офисной недвижимости;

- Рост арендных ставок на качественные объекты;

- Возобновление строительства замороженных в кризисный период объектов.

Выводы и прогнозы

Такие факторы как возобновление строительства, сокращение уровня вакантных помещений, повышение уровня арендных ставок и увеличение числа сделок свидетельствуют о сохранении тенденции восстановления рынка офисной недвижимости.

В 2010 году уже отмечалось повышение активности арендаторов. Данная тенденция продолжилась и в 2011 году, причем, темпы роста существенно выше прошлогодних. Арендаторы, будучи более уверенными в «завтрашнем дне» готовы заключать более крупные сделки.

Ограничение застройки в ЦАО приведет к уменьшению вакантных помещений и, как следствие, к увеличению цен на аренду офисной недвижимости. Для офисной недвижимости 2011 год станет переходом к «зрелости» – арендаторы будут улучшать условия работы, выбирая офис по соотношению «цена-качество», а арендодатели, в свою очередь будут вынуждены совершенствовать систему управления и обслуживания своих объектов.

Источник: NAI Becar