Управляющая компания

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, Jimmy Choo и Joseph. Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-ый по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв.м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3 300 кв.м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 кв.м., включая 4 000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9 450 кв.м. в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м — торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м – торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 кв.м, расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 кв.м и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв.м, GLA – 51 000 кв.м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв.м, GLA – 41 000 кв.м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м).

Новые площади в сегменте street-retail могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. кв.м.

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ритейл. При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года и на конец сентября текущего года имеют следующие значения (см. таблицу).

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв.м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

Источник: Praedium ONCOR International

Компания «АВС-ОФИС» предоставляет высоко-квалифицированные консалтинговые и брокерские услуги на рынке коммерческой недвижимости. На рынке Москвы «АВС-ОФИС» работает с 2002 года. Мы постоянно проводим работы по исследованию и анализу рынка, изучаем основные экономические тенденции, все это позволяет нам разрабатывать и предлагать наиболее эффективные решения. В следствии чего наша компания является экспертом в следующих областях:

• Управление офисной недвижимостью – комплексное управление любыми офисными объектами под ключ;
• Продажа и аренда офисов – помощь компаниям в вопросах купли-продажи и аренды офисов любого метража с учётом пожеланий и индивидуальных особенностей клиентов;

Также мы предоставляем новые услуги:

• Миниофис: аренда полностью оборудованного рабочего пространства на длительный срок, с предоставление полного спектра услуг по офисному обслуживанию;
• Офис на час: аренда помещений от одного часа до целового дня;
• Виртуальный офис: престижный адрес, личный секретарь, реальный офис.

На сегодняшний день, наибольшее количество расходов любой компании это офис. Но мы готовы предложить оптимальные решения по аренде и покупке офисов для различных сфер бизнеса. Цель нашей работы – превратить ваш офис из статьи расходов в удобный и мобильный инструмент для развития эффективного бизнеса. Своей миссией мы считаем помощь эффективному развитию малого и среднего бизнеса. Компания должна иметь в своём распоряжении удобный и недорогой офис, который станет базой для её развития. С нашей помощью вы можете арендовать офис в Москве всего за один час, не выходя из дома.

Мы верим, что успех зависит от долгосрочных и взаимовыгодных отношений, поэтому создаем атмосферу доверия и искренности. Каждый клиент для нас уникален, а сотрудник талантлив. Приверженность нашей миссии проверена делом и временем. Мы стремимся быть лучшими, потому что хотим предоставить лучшие предложения своим клиентам, лучшие условия своим партнерам, лучшие возможности своим сотрудникам.

Предложение

Общий объем предложения офисных площадей класса А и B в Москве по итогам III квартала 2011 г. составил 11,7 млн м2. За первые 9 месяцев 2011 г. было введено около 620 тыс. м2 качественных офисных помещений, 40% которых соответствуют классу А. Поквартальный прирост составил 1-2%, что является минимальным показателем за последние 7 лет в Москве: ранее общий объем предложения увеличивался на 5-10% за квартал. Сокращение объемов ввода является последствием снижения девелоперской активности в 2008-2009 г., а также ситуации неопределенности в строительном комплексе столицы.

Практика заключения предварительных договоров аренды вернулась на рынок около года назад и сохраняется в настоящее время: в классе А около половины площадей в новых объектах уже арендовано по предварительным договорам.

Мы ожидаем, что прирост предложения будет оставаться на относительно низком уровне в ближайшие три года. Увеличение объемов кредитования девелоперских компаний в 2011 г. позволяет говорить о некотором оживлении реализации новых проектов. Однако ситуация, сложившаяся на фондовых рынках осенью 2011 г., вынуждает инвесторов занять выжидательную позицию, вследствие чего количество новых проектов будет крайне небольшим.

Уровень поглощения за первые 9 месяцев 2011 г. был сравнительно высоким и по предварительным данным составил около 650 тыс. м2, что сопоставимо с аналогичным периодом 2010 г. Но в 2010 г. основную часть этого объема составлял спрос, отложенный с предыдущих периодов (с 2008 г. и частично 2009 г.). В I-III квартале 2011 г. мы наблюдали стабильное развитие и расширение штата компаний-арендаторов, связанное с позитивными тенденциями в экономике.

Стоит отметить, что максимальное поглощение в офисном сегменте наблюдалось в 2007 г. – около 1,9 млн м2 в классах А и B. Именно в это время на рынке было заключено наибольшее количество контрактов по аренде качественных офисных помещений в Москве. Так как сроки договоров аренды в среднем составляли 5 лет, в 2011 г. многие арендаторы принимают решение либо о продлении текущих договоров аренды, либо переезде в новые бизнес центры. Это является одной из причин образовавшегося высокого спроса.

Сложившаяся осенью 2011 г. ситуация в финансовом секторе, вероятнее всего, повлечет за собой замедление темпов роста спроса. Однако, поскольку по состоянию на начало октября основные экономические индикаторы не показывают отрицательной динамики, мы не ожидаем серьезного сокращения спроса. Кроме того, состояние дел на офисном рынке сейчас отличается от ситуации в 2008 г., когда рынок был «перегрет». Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов. Уже сейчас для компании со штатом от 500 человек сложно найти офис в готовом здании высокого класса недалеко от центра.

Однако мы ожидаем изменение структуры спроса. Ранее спрос был довольно диверсифицирован, но при этом около трети арендованных и купленных площадей приходилось на банковские структуры, а еще около 20% – на компании добывающей промышленности и энергетического сектора. В ближайшее время основными арендаторами станут, вероятнее всего, высокотехнологичные компании и компании производственного сектора.

Коммерческие условия

В III квартале 2011 г. средний диапазон ставок аренды на офисные площади класса А составил $600-1 200 м2 / год, для класса B – $300-600 м2 / год.

Положительная динамика спроса и низкие объемы ввода новых площадей в первом полугодии 2011 г. спровоцировали рост ставок в обоих сегментах: к середине лета ставки аренды выросли на 7% в классе А и на 3% в классе B. Локомотивом роста по-прежнему выступают проекты премиального сегмента. Однако в III квартале арендные ставки практически не изменились. Вероятнее всего, это связано по большей части с невысокой активностью арендаторов в период летних отпусков (в июле-августе). Кроме того, ввиду колебания на финансовых рынках ряд арендаторов занимает выжидательную позицию, и не торопятся принимать решения относительно нового офиса.

Ввиду низкого объема ввода новых площадей мы не ожидаем значительного снижения запрашиваемых ставок в ближайшие полгода. При условии отсутствия серьезных потрясений в российской и мировой экономиках, спрос на офисные площади сохранится как минимум на текущем уровне. В случае благоприятной ситуации, арендные ставки могут продемонстрировать и небольшой рост на 5-7% в год.

Источник: Knight Frank