Управляющая компания

Самое привлекательное предложение застройщиков – это, безусловно, скидка. Есть даже такая категория покупателей, которые внимательно следят за маркетинговой политикой компаний и стараются сделать покупку в то время, когда застройщик предлагает максимальные скидки на приобретение жилья.
Тенденция прошлого времени заключалось в том, что специальные предложения действовали в памятные даты самой компании-застройщика (годовщины образования компаний, юбилеи). Также существовали предложения к традиционным государственным праздникам (Новому Году, 8 марта, 23 февраля и тд.). Это все, конечно, работает и сегодня. С каждым разом предложения и акции становятся всё более интересными, а периодичность их проведения возрастает.
К примеру, Группа компаний «МИЦ» в рамках специализированной выставки недвижимости «ДомЭкспо» проводила акцию «Метры в подарок», при которой, покупатель получал сертификаты на приобретение квадратных метров в подарок при покупке квартиры в Коммунарке IV или Коммунарке VII (от 1 до 3 кв. м. в подарок, в зависимости от количества комнат в квартире).
Так же интересна акция «Красная цена». Квартиры предлагаются по максимально сниженной от базовых условий фиксированной цене, а разница между начальными условиями и предложениями по акции составляет 200-300 тыс. руб. Так, однокомнатные квартиры предлагались по беспрецедентной стоимости в 3 250 000 р., а двухкомнатные – по 4 250 000 р.
Есть интересные предложения и к праздникам. Так, например, планируется проведение акции ко Дню Матери, который отмечается в России в этом году 27 ноября. Акция распространяется на большие квартиры для семей с детьми. Скидка на 4-х комнатную квартиру по спецпредложению доходит до 400 000 тыс. руб., и на 3-х комнатную квартиру до 300 000 тыс. руб. Плюс бонус за каждого ребёнка, начиная со второго, – 30 000 тыс. руб.
Как и раньше, праздничные скидки собирают наибольшую аудиторию.
Все эти предложения являются «горящими», то есть важно успеть со сроками проведения акции или спецпредложения, в этом случае Вы получаете качественное жильё от надежного застройщика на очень выгодных условиях для себя.

Автор Мария Молькова
Источник ГК МИЦ

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, Jimmy Choo и Joseph. Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-ый по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв.м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3 300 кв.м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 кв.м., включая 4 000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа РМБ и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания РМБ Инвест приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9 450 кв.м. в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м — торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. кв.м, из которых 3,99 млн. кв.м – торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 кв.м, расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 кв.м и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 кв.м торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв.м, GLA – 51 000 кв.м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв.м, GLA – 41 000 кв.м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м).

Новые площади в сегменте street-retail могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. кв.м.

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ритейл. При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года и на конец сентября текущего года имеют следующие значения (см. таблицу).

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв.м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

Источник: Praedium ONCOR International

19 октября на Сибирской ярмарке Сибирская гильдия управляющих и девелоперов (СибГУД) открыла серию «круглых столов», посвященных управлению коммерческой недвижимостью. Тема встречи была сформулирована довольно обобщенно – «Управление девелоперскими проектами коммерческой недвижимости». Соответственно, выступления касались полного цикла девелопмента, от подготовки девелоперских проектов до управления зданием. В итоге президент СибГУД Олег Луговой анонсировал проведение двух уже более специализированных встреч, посвященных финансированию девелоперских проектов и ежедневной практике эффективного управления объектами. Судя по живому интересу, который проявили к выступлениям участники первого «круглого стола», следующие встречи также не останутся без внимания.
«Изюминкой» круглого стола стало выступление директора компании «Top Service Cleaning» (служба клининга Менеджмент компании «Промстройбанка») Елены Филипповой. В настоящее компания управляет 350 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, а так же организует клининг на ряде объектов Санкт-Петербурга. Елена Филиппова сообщила, что в этом году компания намерена выйти в регионы и относит Новосибирск, Красноярск и Норильск к числе стратегических городов в сибирском регионе. По ее словам рынок клининговых услуг в основном развивается по 2 направлениям – либо компаниями создаются собственные службы, либо наведение порядка в офисах отдается специализированным организациям. «При организации собственной службы возникает очень много вопросов: каково оптимальное количество персонала, необходимое для обслуживания объекта, как выбрать режим уборки, как ее контролировать и так далее. Могу сказать, что строгих норм нет, однако замечу, что задуматься о привлечении профессиональной клинигововой компании стоит, если в собственности от 10 до 20 тыс. м2 недвижимости, потому что в этом случае организация уборки помещений собственными силами нерентабельна, поскольку стоимость и обслуживание профессионального оборудования высока. Привлечение специализированных компаний позволит экономить от 15 до 20% расходов», – отметила Елена Филиппова, – в принципе смысл организовывать собственную службу уборки появляется у собственника, владеющего 30 тыс. м,2 особенно если есть перспектива развития. Сейчас на базе своей компании мы открываем учебный центр для подготовки сертифицированных технических специалистов, а также консультируем топ-менеджеров и менеджеров среднего звена».
Тема образования звучала также в выступлениях ректора Новосибирской академии развития Павла Побережнюка и руководителя Международного центра финансово-экономического развития (МЦФЭР, предлагает on-line образование) Людмилы Кермановой. «Любые инвестиции связаны с рисками. Закономерность инвестирования «чем выше доходность, тем выше риск» срабатывает и в случае вложений в коммерческую недвижимость. Но эти риски можно и нужно контролировать», – считает Павел Побережнюк.
Людмила Керманова из МЦФЭР представила уникальный для Новосибирска проект – «MBA в строительстве». «Стратегическим партнером проекта является Московский государственный строительный университет. Программа включает в себе on-line занятия, которые будут проходить в московской аудитории и транслироваться во все регионы в режиме реального времени. Участник проекта «MBA в строительстве» получает государственный диплом МГСУ», – уточнила она.
На круглом столе также освещалась тема построения концепции объектов недвижимости. «Вложения в недвижимость, увы, могут не оправдать себя из-за того, что концептуализация объекта или самого проекта была или не проведена, или проведена неполно, фрагментарно», – считает генеральный директор «КОТЭС-Сибирь» Мария Серант. Она рассказала, что существует несколько вех составления концепции. Рынок необходимо проанализировать до и после выбора участка, это позволит избежать невостребованности объекта. Не менее важно оценить и приобрести земельный участок.
Законодательным нововведениям в сфере недвижимости и важности юридического сопровождения проекта были посвящены выступления вице-президента СибГУД, адвоката новосибирской областной коллегии адвокатов Марины Антоновой. По ее словам, зачастую трудно добиться 100% и даже 99% юридической безопасности, а если речь идет о краткосрочном проекте, то цифра и того ниже – 60%. «Иногда приходится даже отказываться от проектов, поскольку правовой режим земельного участка не позволяет реализовать желаемое, либо на объекте есть обременения, избавиться от которых можно лишь вложив значительные средства, на что инвестор не всегда соглашается»,- подчеркнула она.
В связи с принятием 214-го закона «О долевом участии», строительные компании взялись за поиски новых схем привлечения инвесторов. Поэтому выступление директора инвестиционно-строительной компании «Эргоном» Игоря Болдырева вызвало довольно бурное обсуждение. Он поделился опытом финансирования проектов с помощью коммандитного товарищества: «Суть этой схемы состоит в том, что физическое лицо или организация вступает в коммандитное товарищество путем внесения вкладов. Каждый вкладчик доверяет свои деньги так называемому полному товарищу, который использует общий капитал для финансирования строительства. Коммандитное товарищество, как правило, организует внутри несколько фондов, средства которых идут на строительство. Из всех существующих сегодня схем, которые подразумевают длительную рассрочку платежа, накопление на вкладе коммандитного товарищества представляется наиболее перспективным. В настоящее время зарегистрировано и функционирует коммандитное товарищество, в рамках которого существует два фонда – «Премиум», который позволяет вкладчикам получать фиксированный доход, и фонд «Уютный дом» для тех, кто желает накопить средства на недвижимость. Минимальная сумма вклада соответствует 10% от общей стоимости выбранной квартиры или коммерческой недвижимости. С вкладчиком заключается трехсторонний договор о сотрудничестве с коммандитным товариществом и застройщиков. После получения разрешительной документации на строительство, оформляется договор участия в долевом строительстве». По этой схеме компания «Эргоном» финансирует уже несколько проектов: офисный центр на улице Орджоникидзе (общая площадь 9 тыс. м2), следующий проект – жилмассив «Янтарный берег» на берегу Оби (137 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости). Основное преимущество – в том, что можно привлекать средства на стадии инвестиций. Согласно практике «Эргонома», пайщики проявляют интерес к квадратным метрам, а не процентам.
Дискуссионный «круглый стол» завершил Олег Луговой, пригласивший присутствующих обсудить «Финансирование девелоперских проектов» в декабре. В феврале СибГУД предполагает провести «круглый стол» на тему «Управление объектами недвижимости», на котором будут обсуждаться прикладные проблемы, такие как работа менеджмента объекта. В марте гильдия организует обзорную конференцию, посвященную управлению недвижимостью.